پایان نامه ارشد درمورد عقد اجاره، ضمن عقد، مصرف‌كننده

دانلود پایان نامه

را عقدي مختلط از بيع و اجاره بدانيم، بررسي تاريخي عقود مختلط در فقه اماميه خالي از وجه نخواهد بود، مضافاً به اينكه براي رسيدن به ماهيت اصلي و حقيقي اجاره به شرط تمليك توجه به تعاريف موجود در حقوق ايران و خصوصاً حقوق تطبيقي كه از اين حيث بسيار غني مي‌باشد از اهميت وافري برخوردار مي‌باشد.
گفتار اول- تعريف و سابقه تاريخي اجاره به شرط تمليك در حقوق ايران و حقوق تطبيقي
تنها تعريفي كه از اجاره به شرط تمليك در حقوق ايران موجود مي‌باشد، براي اولين بار در ماده يك آيين‌نامه موقت اجرايي اجاره به شرط تمليك مصوب 26/8/1361 شوراي پول و اعتبار عنوان گرديد. براساس آن اجاره به شرط تمليك عقد اجاره‌اي است كه در آن شرط شده است، مستأجر در پايان مدت اجاره، عين مستأجره را در صورت عمل به شرايط قرارداد مالك گردد. اصطلاح عقد اجاره به شرط تمليك در تبصره 3 و مواد 10 و 12 و بند 6 ماده 20 قانون عمليات بانكي بدون ربا مجدداً به كار گرفته شده است ليكن در قانون مزبور هيچگونه تعريف صريحي از اين عقد نوظهور عنوان نگرديده است و تنها تعريف همان است كه گفته شد. براساس تعريف مزبور شرطي در قرارداد اجاره درج مي‌گردد كه مستأجر (مشروط له) با پرداخت اقساط اجاره، حق تملك كالا را خواهد داشت. تمليك كالا برحسب اينكه شرط مندرج در قرارداد از نوع نتيجه يا شرط فعل باشد متفاوت خواهد بود. ظاهر تعريف حكايت از اين امر دارد كه شرط از نوع نتيجه مي‌باشد زيرا مستأجر در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد عين مستأجره را مالك مي‌شود و اين انتقال مالكيت خود به خود و به نفس اشتراط حاصل مي‌گردد. با وجود اين برخي از حقوقدانان معتقدند شرط تمليك، شرط فعل است و نه شرط نتيجه، بدين معنا كه در پايان مدت اجاره بانك مالكيت مورد اجاره را به مشتري منتقل خواهد كرد، بنابراين در عقد اجاره به شرط تمليك، رابطه بين مشتري و بانك رابطه استيجاري خواهد بود.33
پس براين مبنا اگر شرط مندرج در قرارداد را تنها شرط فعل قلمداد كنيم، بديهي است كه ايفاي كليه تعهدات از جانب مستأجر تنها براي او حق تملكي ايجاد ميكند كه اين حق تملك نيز تعهد به انتقال عين مستأجره را براي بانك به دنبال خواهد داشت. لذا قراردادي كه فيمابين طرفين واقع مي‌شود تنها عقد اجاره‌اي است كه با ايجاب بيع همراه است و لذا انعقاد عقد بيع، كه به تبع حق تملك ايجاد شده براي مستأجر متصور است، منوط به انشاي اراده مستأجر و اعلام قبولي مبني بر بيع است كه در اين صورت نيز انتقال مالكيت واقع مي‌گردد، چنانچه در تأييد اين نظر نيز عنوان شده است، آنچه واقع مي‌شود اجاره است كه با وعده يك طرفي بيع همراه شده و در شمار اجاره‌هاي اعتباري است، در واقع نياز بيع به انتخاب مستأجر و وقوع عمل حقوقي ديگر، وجود آن را از اجاره متمايز مي‌كند لذا در صورتي كه شرط تمليك در ضمن عقد منجر به حصول مالكيت عين مستأجره براي مستأجر شود، عقد دوم تابع بيع خواهد بود.34
امروزه به اشتباه عقد اجاره به شرط تمليك را داراي اين ويژگي مي‌دانند كه خود به خود يا به انتخاب مستأجر به تمليك عين منتهي مي‌شود، ليكن بايد در فرضي كه مالكيت خود به خود منتقل مي‌گردد با فرضي كه اختيار تملك براي مستأجر ايجاد مي‌شود قائل به تفاوت شويم. اين نوع قراردادها، اينگونه هستند كه در نوع اول كالاي موردنظر يا ملك در اختيار مصرف‌كننده قرار مي‌گيرد و ثمن آن را در اقساط معيني و در طي مدت خاص پرداخت مي‌نمايد، ليكن شرط مي‌گردد همزمان با پرداخت آخرين قسط مالكيت خود به خود به طرف مقابل منتقل گردد، در اين نوع قرارداد بديهي است كه قصد مشترك طرفين از ابتداء چيزي جز انتقال مالكيت نبوده است و آنچه محرك اصلي متعاقدين بوده است انتقال مالكيت مال مورد مصرف بوده است، ليكن انتقال مالكيت را به زمان مؤخري كه پرداخت آخرين قسط توافق شده است به تأخير انداخته‌اند، لذا نبايد آن را اجاره به شرط تمليك دانست، بلكه در حقيقت بيعي است كه انتقال مالكيت تا پرداخت آخرين قسط به تأخير افتاده است كه از آن به بيع اقساطي35 ياد مي‌شود و نه بيع مؤجل، زيرا در بيع مؤجل مالكيت در زمان وقوع عقد منتقل مي‌گردد ولي پرداخت ثمن به زمان مؤخري موكول مي‌گردد، حال آنكه در فرض مزبور وضع گونه ديگري دارد، يعني انتقال مالكيت تنها با پرداخت آخرين قسط ثمن و انجام تعهدات طرف مقابل خود به خود صورت مي‌گيرد والا فلا.
براساس قانون اعتبارات مصرفي فرانسه، اجاره به شرط تمليك قراردادي است كه در آن اجاره دهنده، عين مستأجره را در اختيار مستأجر قرار مي‌دهد و تعهد مي‌كند كه در زمان اجراي قرارداد و در صورت پرداخت كامل اقساط يا در پايان آن به دلخواه مستأجر مالكيت را به او منتقل نمايد و در مقابل مستأجر متعهد مي‌شود كه اقساط اجاره‌بها را در سررسيدهاي مقرر به موجر بپردازد. با امعان نظر در قانون مصرف فرانسه، اينگونه استنباط مي‌شود كه اجاره به شرط تمليك با ساير عقود مشابه خود نظير بيع اعتباري و اجاره اعتباري متفاوت است، هرچند موجوديت اين عقد وابسته به عقد بيعي است كه فعلاً توسط مالك عين مستأجره و موجر منعقد شده است، طبق قانون اعتبارات مصرفي فرانسه اجاره به شرط تمليك در گروه قراردادهاي اعتباري بوده و اعتباردهنده به عنوان خريدار در قرارداد بيع و موجر در قرارداد اجاره ظهور مي‌يابند، لذا اين اعتباردهنده است كه با فروشنده طرف معامله قرار مي‌گيرد و نه اعتبار گيرنده. 36
در قانون مدني مصر، اجاره به شرط تمليك در ماده 43 آن تحت عنوان “ايجار اللساتر للبيع” تعريف شده است و به موجب آن، اجاره به شرط تمليك ماهيتاً عقد بيعي است كه پوشش اجاره دارد، دكتر احمد عبدالرزاق سنهوري مؤلف كتاب الوسيط در تعريف اجاره به شرط تمليك پس از بيان تعاريف عقد بيع و اجاره، به تحليل مواردي مي‌پردازد كه ظاهر اجاره داشتند ولي ماهيتاً عقد بيع مي‌باشد.
در حقوق انگلستان اجاره به شرط تمليك يك عقد معين محسوب مي‌شود و به موجب قانون اجاره به شرط تمليك و قانون اعتبارات مصرفي مورخ 1974 انگلستان، اجاره به شرط تمليك عقدي است كه در آن مالكيت كالاهاي مورد اجاره، در عوض پرداخت‌هاي دوره‌اي توسط اعتبارگيرنده، از طريق اعتبار دهنده به مشاراليه انتقال مي‌يابد، به شرطي كه اعتبار گيرنده به تمام شرايط موجود در قرارداد عمل نموده و حق تملك خود را اعمال نمايد. در واقع براساس تعريف مزبور قرارداد اجاره به شرط تمليك قرارداد اجاره‌اي است با حق تملك توسط مستأجر. 37
چنانكه ديده شد، در هر يك از تعاريف فوق، قرارداد اجاره به شرط تمليك، عقدي مختلط از بيع و اجاره برشمرده شده است، آنچه مسلم است عقد اجاره به شرط تمليك، به جهت نوظهور بودن آن در متون فقهي بيان نشده و جايگاهي در فقه اسلامي نداشته است، ليكن از آنجا كه عقود مختلط و مشروط در فقه مورد بررسي واقع گرديده و در برخي متون فقهي احكام راجع به آن عنوان گرديده است، مي‌توان با امعان نظر به اين احكام، مشروعيت و صحت آن را در اجاره به شرط تمليك نيز تسرّي داد.
از ديدگاه فقها اجاره به شرط تمليك عقدي است مختلط از بيع و اجاره، بدين نحو كه اراده ظاهري متعاقدين حكايت از انعقاد عقد اجاره دارد، ليكن در ضمن شرطي اندراج يافته است كه براساس آن مستأجر در صورت انجام تعهدات خويش حق تملك عين مستأجره را خواهد داشت و اجراي اين حق تملك در حقيقت اعلام قبولي است كه با ايجاب بيع اتصال يافته و پس از اتمام اقساط مال‌الاجاره و انشاي اراده مستأجر عقد بيع منعقد و مالكيت مال به مستأجر انتقال مي‌يابد.
بر همين اساس نيز حقوقدانان در تبيين ماهيت حقوقي عقد اجاره به شرط تمليك عنوان مي‌كنند كه قراردادمزبور اين ويژگي را دارد كه خود به خود يا به انتخاب مستأجر به تمليك عين منتهي مي‌شود، به بيان ديگر عقدي كه واقع مي‌شود هم به سبب تمليك منافع است و هم تمليك عين با اين تفاوت كه سبب نخست منجز و مستقيم و مقدم است و سبب دوم معلق و با واسطه و مؤخر و به همين جهت نيز اختلاف شده است، آنچه رخ داده است بيع است يا اجاره.38
براساس آنچه گفته شد، مشخص مي‌گردد كه ماهيت حقوقي اجاره به شرط تمليك در حقوق موضوعه ايران ناشناخته باقي مانده است و بررسي و تحليل ماهيت حقوقي اين قرارداد نياز به بررسي تطبيقي در حقوق كشورهايي دارد كه از اين نظر سابقه و قدمت ديرينه‌اي دارند لذا در فصل آتي به بررسي ماهيت حقوقي اجاره به شرط تمليك خواهيم پرداخت.
گفتار دوم- ماهيت حقوقي اجاره به شرط تمليك
ترديدي نيست آنچه در ماهيت حقوقي هر عقدي مورد توجه واقع مي‌شود، قصد مشترك طرفين و احراز اراده باطني اشخاص مي‌باشد. گرچه در بسياري از موارد اراده ظاهري اشخاص كه از عرف يا قانون تكميلي مقتبس مي‌شود، ملاك عمل واقع مي‌شود ليكن در فرضي كه مقررات خاص و عرف مسلمي وجود نداشته باشد، آنچه بيش از هرچيز اهميت دارد توجه به اراده‌هاي واقعي طرفين مي‌باشد.
تشابه و اختلاط اجاره به شرط تمليك با عقود بيع و اجاره ذهن حقوقدان را به سمتي رهنمون مي‌سازد كه اين قراردادها را در قالب يكي از عقود مزبور قرار دهند و براين مبنا نظرياتي در اين باب ارائه گرديده است: بدين نحو كه اجاره به شرط تمليك عقد اجاره‌اي است مشروط كه در ضمن آن شرط تمليك درج گرديده است. و يا عقدي است مختلط از اجاره كه با وعده يكطرفي بيع همراه شده است و… لذا براي بررسي هرچه دقيقتر لازم است مباحث مطرح شده را مورد بررسي واقع ساخته تا شايد طريقي اتخاذ گردد كه ماهيت اصلي اين عقد نوظهور را تبيين نمايد.
بند اول- اجاره به شرط تمليك عقد اجاره‌اي است كه در آن شرط تمليك درج گرديده است:
براين اساس آنچه در اراده‌هاي مشترك طرفين واقع شده است، تمليك منافع مي‌باشد، زيرا طرفين براساس اين تئوري عقد اجاره را قصد كرده‌اند و لذا از آنجا كه اثر مستقيم و بلاواسطه عقد اجاره تمليك منافع مي‌باشد، شرط انتقال مالكيت همانند هر شرط ديگري كه ضمن عقد واقع مي‌شود جنبه تبعي و فرعي خواهد داشت و رابطه آن با عقد رابطه فرع و اصل خواهد بود.
لذا بر اين مبنا اجاره به شرط تمليك نيز مانند هر عقد اجاره ديگر محسوب گرديده و مشمول احكام خاص اجاره در قانون مدني و قوانين راجع به روابط موجر و مستأجر تلقي مي‌گردد.
به استناد ماده يك آيين‌نامه اجرايي اجاره به شرط تمليك مورخ 26/8/1361، عقد اجاره به شرط تمليك عقد اجاره‌اي است كه ضمن آن شرط گرديده است كه مستأجر در پايان مدت اجاره عين مستأجره را در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد مالك گردد و بانكها نيز موظفند كه در قرارداد شرط نمايند كه در پايان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرين قسط مال‌الاجاره و يا تسويه كامل مال‌الاجاره، در صورتي كه كليه تعهدات مستأجر طبق قرارداد، كاملاً انجام شده باشد، عين مستأجره به مالكيت مستأجر درآيد.
لذا براساس اين تعريف، اجاره به شرط تمليك عقدي است تمليكي كه با انعقاد آن مالكيت منافع به مستأجر انتقال مي‌يابد و تنها وجه افتراق آن با عقد اجاره، شرط تمليكي است كه در آن به نفع مستأجر درج گرديده است و عقد مزبور مانند ساير عقودي كه در قانون عمليات بانكي بدون ربا عنوان شده است (نظير عقد مضاربه، رهن، جعاله و…) يكي از عقود معين مندرج در قانون مدني مي‌باشد و از جمله عقود معوض بوده و در قبال دريافت مال‌الاجاره، منافع به مستأجر تمليك مي‌گردد. با وجود اين عنوان شده است كه اجاره به شرط تمليك، اجاره مطلق نيست، بلكه مقيد به شرط تمليك است كه براساس آن هرگاه مستأجر به تعهدات خود عمل نمايد، بانك متعهد به انتقال مالكيت عين به مستأجر خواهد بود. 39
آنچه در پذيرش اين نظريه بيش از هر مطلب ديگري نمايان مي‌گردد، لزوم تعيين مدت در عقد اجاره به شرط تمليك است، بديهي است زيرا همانند هر

Author: y7oozita

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *