پایان نامه ارشد درمورد عقد اجاره، ضمن عقد، مصرف‌كننده

دانلود پایان نامه

– همچنين برخورداري از حمايت جزائي، در صورتي که مستأجر قبل از پرداخت اقساط و تملک آن، اقدام به تصرفات حقوقي يا مادي خارج از اختيارات ناشي از قرارداد، در مورد معامله نمايد.
برخي در حقوق مصر(سعد، الدكتور نبيل ابراهيم ،ب، 1997 ،ص 219) براي هريک از اين دو عقد، از نظر خودتعريف مناسبي ارائه داده اند:
يک-عقد بيع ايجاري: از اين ديدگاه، عقد بيعي است که به مقتضاي آن نقل مالکيت در خلال مدت معين ، مؤجل است و در اين مدت، موجد رابطه حقوقي اجاره، بين بايع-موجر و مشتري-مستأجر است.در مورد اين تعريف، لازم به ذکر است که نقل ملکيت در خلال مدت معين، به صورت شرط تعليقي خواهد بود نه شرط فاسخ يا اجل تعليقي24- و معلق به پرداخت اقساط اجاره است.
دو-عقد اجاره همراه با وعده به بيع:از اين ديدگاه25، اين عقد از عقد بيع ايجاري رايج تر است و در واقع متضمن دو عقد است.
الف) عقد اجاره اي است که توام با وعده به بيع به مفهوم سنتي آن است. مدت اين اجاره غالباً از 18 ماه تا دو سال همراه با پرداخت اجاره بها است. معمولاً ميزان آن از اجاره بهاي معمول در بازار اجاره آن مال، بالاتر است . جزئي از اين اجاره بها در صورتي که به تمام و کمال پرداخت شود، مختص پرداخت قسمتي از ثمن بيع است.
اين قسمت از اقساط ، بسيار متنوع و بين 20 تا 75 درصد اجاره بهاي واقعي در نوسان است. مازاد بر درصدي که مربوط به ثمن است، بابت اجاره عادي پرداخت مي شود . در مورد التزامات موجر و مستأجر،لازم به ذکر است که، معمولاً مستأجر ملتزم به تأديه پيش پرداخت و مسامحتاً وديعه اي براي تضمين پرداخت اجرت در خلال مدت اجاره مي شود26.
ب) وعده يکجانبه به بيع، اين وعده از حيث اوصاف عمومي با مفهوم سنتي آن اختلاف ندارد و همراه با تأديه ي پيش پرداختي که معمولاً بين 5 تا 10 درصد از ثمن است، صورت مي گيرد.اين پيش پرداخت در صورتي که مستأجر اقدام به قبول وعده يکجانبه به بيع ننمايد، متعلق حق بايع خواهد شد. اين پيش پرداخت محل جبران خسارت عدم اقدام به تصرف حقوقي27 در خلال مدت وعده است28.
ميزان ثمن مطابق قرارداد معين و تا تاريخ تحقق بيع (قبول وعده يکجانبه به بيع) تأديه مي گردد. در پايان مدت اجاره که زمان قبول وعده به بيع نيز مي باشد، زمينه قبول عقد بيع فراهم مي شود.
از آنجا که اقساط اجاره بها ،شامل قسمتي از ثمن نيز بوده است با پرداخت اقساط، در واقع ثمن هم تأديه مي گردد. وقتي زمينه ي قبول بيع فراهم گردد،سپرده ي تضمين پرداخت اجرت که به صورت پيش پرداخت در ابتدا تأديه مي شود، نيز بخشي از ثمن محسوب خواهد شد.
به نظر برخي ،در عمل، مضمون اين عقود بسيار متنوع است و طبيعت آن در واقع متوقف بر مبالغ اجرت و اقساط قرارداد است. اينکه جزئي از اجرت شامل تأديه ثمن باشد يا نه طبيعت آن را متفاوت مي کند. همينطور به حسب اينکه مبلغي به عنوان پيش پرداخت در وعده به بيع باشد يا نباشد تفاوتهايي را ايجاد مي کند و به حسب اينکه در صورت عدم اظهار رغبت در خريد از سوي مستأجر تمام يا بعض از پيش پرداخت، بعنوان خسارت در نظر گرفته مي شود يا نه موجب تنوع در قراردادها است. ممکن است به تبع هريک از اين امور، عقد را اجاره يا بيع محض، به حسب توافقات طرفين تعبير کنيم29.
6-از نظر حقوقدانان اداره ي حقوقي قوه قضائيه جمهوري اسلامي ايران: اجاره به شرط تمليک از لحاظ قضايي عبارت است از شرط بيع در ضمن عقد اجاره که با پرداخت تمام اقساط، مستأجر ( مشروط له) مالک عين مستأجره شود30.
در اين تعريف، تمليك منصرف به بيع است و بيع شرط ضمن عقد اجاره تلقي شده است و در نتيجه شرطي تبعي و فرعي است و با پرداخت اقساط، مشروط له مالك مي گردد و نياز به انجام عمل حقوقي يك يا دو جانبه نيست.ظاهراً اين شرط ضمن عقد، شرط نتيجه ي بيع(نه انعقاد دو عقد بيع و اجاره ) يعني تمليك است. و نتيحه ي بيع، معلق بر پرداخت اقساط است.سوال اين است که آيا دراين تعريف اقساط پرداختي بايد دو صفت اجاره بها و ثمن را بخود بگيرند؟ چون در غير اين صورت بيع بدون ثمن و باطل خواهد بود. اين ديدگاه، توضيح نداده است که بعد از اتمام قرارداد و با انجام تعهدات مستأجر، موجر عين موضوع اجاره را در مقابل عوض (ثمن جديد) به مستأجر مي فروشد و يا به صورت مجاني31 به وي تمليک مي كند. در فرضي كه تمليك را از طريق بيع بدانيم مستلزم وجود ثمن است و بيع بي ثمن باطل است. حال اگر گفته شود طرفين توافق مي نمايند با انجام كامل تعهدات از سوي مستأجر همان اجاره بها تبديل به ثمن شود، اشكال مطرح اين است كه اين تغيير وصف در حقوق سابقه ي مأنوسي ندارد.در عمل اقساط مورد نظر بر اساس ثمن مورد معامله و سودي که بنا بر مدت پرداخت به آن تعلق مي گيرد،تعيين مي شود و اقساط از جهتي از سوي طرفين،اجاره بها محسوب مي شود.بدين معني که اگر اقساط به طور مرتب پرداخت نشود و عقد منتهي به انتقال مالکيت عين نگردد،آنچه تأديه شده است اجاره بها تلقي خواهد شد. در هر حال در محل خود تلاش خواهيم کرد پاسخ اين سوال و راهکار مناسب را ارائه نماييم.
7- تعريف اجاره به شرط تمليك در مقررات موضوعه ي ايران، در ماده يك آيين‌نامه موقت اجرايى اجاره به شرط تمليك مصوب 26/8/1361 شوراى پول و اعتبار با اين عبارت بيان شده است كه: “اجاره به شرط تمليك عقد اجاره‌اى است كه در آن شرط شده است، مستأجر در پايان مدت اجاره، عين مستأجره را در صورت عمل به شرايط قرارداد مالك گردد”.
ظاهراً تعريف آيين نامه حاكي از اين است كه شرط از نوع نتيجه و معلق است.چون مستأجر در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد، عين مستأجره را مالك مي‌شود و اين انتقال مالكيت خود به خود و به نفس اشتراط و معلق بر انجام تعهدات مستأجرحاصل مي‌گردد. با وجود اين ،وجه ديگر اين است که شرط تمليك، شرط فعل تلقي گردد و نه شرط نتيجه، بدين معنا كه بانک متعهد است که در پايان مدت اجاره، مالكيت مورد اجاره را به مشترى منتقل کند. در اين حالت، در عقد اجاره به شرط تمليك، رابطه بين مشترى و بانك رابطه استيجارى با شرط فعل تبعي خواهد بود.
اگر شرط مندرج در قرارداد را تنها شرط فعل قلمداد كنيم، بديهى است كه ايفاى كليه تعهدات از جانب مستأجر تنها براى او حقي ايجاد ميكند كه اين حق به معني تعهد لازم الوفاي بانك به انتقال عين مستأجره به مشتري است.
اصطلاح عقد اجاره به شرط تمليك در مواد 10 و 12 و بند 6 ماده 20 قانون عمليات بانكى بدون ربا نيز به كار رفته است.اما در اين قانون-برخلاف آيين نامه- تعريف صريحى از اين عقد ارائه نشده است .
8-در قانون اعتبارات مصرفى فرانسه، اجاره به شرط تمليك قراردادى است كه در آن اجاره دهنده، عين مستأجره را در اختيار مستأجر قرار مي‌دهد و تعهد مي‌كند كه در زمان اجراى قرارداد و در صورت پرداخت كامل اقساط يا در پايان آن، به دلخواه مستأجر، مالكيت را به او منتقل نمايد و در مقابل، مستأجر متعهد مي‌شود كه اقساط اجاره‌بها را در سررسيدهاى مقرر به موجر بپردازد32.
در اين تعريف ظاهراً موجر بايد متعهد گردد در زمان اجراي قرارداد، چنانچه مستأجر آمادگي پرداخت كامل اقساط را به صورت يكجا داشته باشد، تأديه را قبول نمايد و مالكيت را به او منتقل كند. به سخن ديگر انتقال مالكيت با عمل حقوقي كه موجر يك طرف آن است، محقق مي گردد.اين عبارت منصرف به شرط فعل مثبت حقوقي است.در اين تعريف ابهامي وجود دارد. به اين معني كه وقتي اين قرارداد از قراردادهاي اعتباري تلقي شود،با دادن اعتبار معمولاً مبلغي بيش از ارزش نقدي كالا به عنوان بهره محاسبه و بر اقساط افزوده مي شود.حال اگر مستأجر حاضر به پرداخت يكجاي تمام يا بخشي از بدهي شود، ضمن اين كه موجر ملزم به قبول است،لازم است بهره ي مربوط را نيز كسر نمايد. شايسته است قانونگذاران به چنين حمايتي از مصرف كننده توجه و چنين التزامي را براي موجر مقرر نمايند.
با توجه به مطالبي که در مورد اين عقد مطرح شده است، مي توان گفت بسته به توافق طرفين يا قوانين کشورهاي مختلف، عقد منعقده ممکن است ، اجاره، بيع، اجاره ي توأم با وعده ي به بيع، اجاره ي با شرط تبعي فعل به تمليک،اجاره ي با شرط نتيجه تمليک ياحتي اجاره ي به شرط تمليک عقدي مقيد و معلق بر پرداخت اقساط باشد. که در مباحث بعدي(بررسي اشکالات و ماهيت اين عقد و انواع شرط در اين عقد) روشن خواهد شد.
فصل دوم
تحليل اجاره به شرط تمليك
مبحث اول- بررسي اهميت اجاره به شرط تمليک و ايرادات مرتبط
امروزه بسيار مشاهده مي‌شود كه اشخاص براي رفع نيازهاي اجتماعي خود كه نيازهاي اقتصادي را نيز همراه خواهد داشت اقدام به معامله با يكديگر مي‌كنند و آنچه بيش از گذشته به چشم مي‌خورد، قراردادهايي است كه فيمابين اشخاص منعقد شده، ليكن در قالب عقود معين احصا شده در قانون مدني نمي‌گنجد. گرچه تأسيس عقود معين توسط شارع به جهت رفع نيازهاي آنها بوده است و در حقيقت اين عقود كه از آنها به عقود معين ياد مي‌شود، توسط توده اجتماع خلق گرديده‌اند، ليكن گذر زمان، نيازهاي جديدي را نيز ايجاد مي‌نمايد كه بديهي است، اجراي صحيح آنها در گرو قانونگذاري صحيح و وضع قوانيني جامع در مورد اين دسته از قراردادها مي‌باشد.
قراردادهايي در دهه‌هاي اخير در جوامع حقوقي رسوخ پيدا كرده‌اند و البته حقوق ايران نيز از اين قاعده مستثني نمي‌باشد. قراردادهايي نظير مالكيت زماني يا اجاره به شرط تمليك از جمله اين عقود برشمرده مي‌شوند، كه جوامع حقوقي در سال‌هاي اخير شاهد ظهور آنها بوده است. براين اساس كشورهايي نظير انگلستان با وجود اينكه داراي حقوق عرفي مي‌باشند، براي نظم بخشيدن به اين قراردادها اقدام به تصويب قوانين مدون و مخصوص عقد اجاره به شرط تمليك نموده‌اند. اين اهميت و توجه به اين قرارداد از دو جهت قابل تحليل مي‌باشد، نخست اينكه اين عقود نوظهور كه اخيراً پا به عرصه گذارده‌اند، رشد رو به افزايشي داشته‌اند كه البته اين سير ادامه نيز خواهد داشت، لذا وجود قوانين مدون و جامع موجب كاهش دعاوي در اين نابساماني مي‌گردد. از سوي ديگر يكي از اطراف اين نوع قراردادها كه غالباً به شكل قراردادهاي اعتباري نمايان مي‌گردند؛ مصرف‌كننده‌هايي هستند كه توانايي اقتصادي خريداري كالاهاي مورد نظر خود را نقدي و يكجا نداشته و لذا براي رفع نياز خود مبادرت به انعقاد اين نوع قراردادها مي‌نمايند و لذا حمايت از حقوق مصرف‌كننده، ايجاب مي‌نمايد كه قوانيني جامع بر اين نوع عقود حاكم گردد كه حمايت از حقوق مصرف‌كنندگان را نيز موجب گردد.
از آنجا كه در حقوق ايران تاكنون قوانين جامعي در اين خصوص به تصويب نرسيده است، اين مقاله از حيث محتواي آن به بررسي و تحليل عقد اجاره به شرط تمليك اختصاص يافته است. خلأ قانونگذاري در حقوق موضوعه ايران موجب گرديده است، حقوقدانان سعي بر انطباق اجاره به شرط تمليك با يكي از عقود معين مشابه آن داشته باشند، كه به تبع آن با وحدت ملاك از قوانين آن عقد معين احكام آن را در اجاره به شرط تمليك نيز جاري سازند.
اجاره به شرط تمليك به جهت شباهت دوگانه‌اي كه به عقود بيع و اجاره دارد، در مباحث حقوقي با عقود مزبور مختلط شده است و نظريه‌هاي متفاوتي در اين باب ارائه گرديده است كه هر يك در جاي خويش قابل تأمل مي‌باشد، ليكن آنچه در بررسي ماهيت هر عقدي بيش از هرچيز مورد توجه واقع مي‌شود، توجه به قصد و اراده مشترك طرفين مي‌باشد كه اجاره به شرط تمليك نيز از اين قاعده مستثني نخواهد بود. لذا براي رسيدن به هدف غايي لزوم بررسي حقوقي و چگونگي حدوث اجاره به شرط تمليك بيش از هر چيز ديگري احساس مي‌گردد.
از سوي ديگر اگر اجاره به شرط تمليك

Author: y7oozita

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *