پایان نامه ارشد درمورد عقد اجاره، ضمن عقد، مصرف‌کننده

– همچنین برخورداری از حمایت جزائی، در صورتی که مستأجر قبل از پرداخت اقساط و تملک آن، اقدام به تصرفات حقوقی یا مادی خارج از اختیارات ناشی از قرارداد، در مورد معامله نماید.
برخی در حقوق مصر(سعد، الدکتور نبیل ابراهیم ،ب، 1997 ،ص 219) برای هریک از این دو عقد، از نظر خودتعریف مناسبی ارائه داده اند:
یک-عقد بیع ایجاری: از این دیدگاه، عقد بیعی است که به مقتضای آن نقل مالکیت در خلال مدت معین ، مؤجل است و در این مدت، موجد رابطه حقوقی اجاره، بین بایع-موجر و مشتری-مستأجر است.در مورد این تعریف، لازم به ذکر است که نقل ملکیت در خلال مدت معین، به صورت شرط تعلیقی خواهد بود نه شرط فاسخ یا اجل تعلیقی24- و معلق به پرداخت اقساط اجاره است.
دو-عقد اجاره همراه با وعده به بیع:از این دیدگاه25، این عقد از عقد بیع ایجاری رایج تر است و در واقع متضمن دو عقد است.
الف) عقد اجاره ای است که توام با وعده به بیع به مفهوم سنتی آن است. مدت این اجاره غالباً از 18 ماه تا دو سال همراه با پرداخت اجاره بها است. معمولاً میزان آن از اجاره بهای معمول در بازار اجاره آن مال، بالاتر است . جزئی از این اجاره بها در صورتی که به تمام و کمال پرداخت شود، مختص پرداخت قسمتی از ثمن بیع است.
این قسمت از اقساط ، بسیار متنوع و بین 20 تا 75 درصد اجاره بهای واقعی در نوسان است. مازاد بر درصدی که مربوط به ثمن است، بابت اجاره عادی پرداخت می شود . در مورد التزامات موجر و مستأجر،لازم به ذکر است که، معمولاً مستأجر ملتزم به تأدیه پیش پرداخت و مسامحتاً ودیعه ای برای تضمین پرداخت اجرت در خلال مدت اجاره می شود26.
ب) وعده یکجانبه به بیع، این وعده از حیث اوصاف عمومی با مفهوم سنتی آن اختلاف ندارد و همراه با تأدیه ی پیش پرداختی که معمولاً بین 5 تا 10 درصد از ثمن است، صورت می گیرد.این پیش پرداخت در صورتی که مستأجر اقدام به قبول وعده یکجانبه به بیع ننماید، متعلق حق بایع خواهد شد. این پیش پرداخت محل جبران خسارت عدم اقدام به تصرف حقوقی27 در خلال مدت وعده است28.
میزان ثمن مطابق قرارداد معین و تا تاریخ تحقق بیع (قبول وعده یکجانبه به بیع) تأدیه می گردد. در پایان مدت اجاره که زمان قبول وعده به بیع نیز می باشد، زمینه قبول عقد بیع فراهم می شود.
از آنجا که اقساط اجاره بها ،شامل قسمتی از ثمن نیز بوده است با پرداخت اقساط، در واقع ثمن هم تأدیه می گردد. وقتی زمینه ی قبول بیع فراهم گردد،سپرده ی تضمین پرداخت اجرت که به صورت پیش پرداخت در ابتدا تأدیه می شود، نیز بخشی از ثمن محسوب خواهد شد.
به نظر برخی ،در عمل، مضمون این عقود بسیار متنوع است و طبیعت آن در واقع متوقف بر مبالغ اجرت و اقساط قرارداد است. اینکه جزئی از اجرت شامل تأدیه ثمن باشد یا نه طبیعت آن را متفاوت می کند. همینطور به حسب اینکه مبلغی به عنوان پیش پرداخت در وعده به بیع باشد یا نباشد تفاوتهایی را ایجاد می کند و به حسب اینکه در صورت عدم اظهار رغبت در خرید از سوی مستأجر تمام یا بعض از پیش پرداخت، بعنوان خسارت در نظر گرفته می شود یا نه موجب تنوع در قراردادها است. ممکن است به تبع هریک از این امور، عقد را اجاره یا بیع محض، به حسب توافقات طرفین تعبیر کنیم29.
6-از نظر حقوقدانان اداره ی حقوقی قوه قضائیه جمهوری اسلامی ایران: اجاره به شرط تملیک از لحاظ قضایی عبارت است از شرط بیع در ضمن عقد اجاره که با پرداخت تمام اقساط، مستأجر ( مشروط له) مالک عین مستأجره شود30.
در این تعریف، تملیک منصرف به بیع است و بیع شرط ضمن عقد اجاره تلقی شده است و در نتیجه شرطی تبعی و فرعی است و با پرداخت اقساط، مشروط له مالک می گردد و نیاز به انجام عمل حقوقی یک یا دو جانبه نیست.ظاهراً این شرط ضمن عقد، شرط نتیجه ی بیع(نه انعقاد دو عقد بیع و اجاره ) یعنی تملیک است. و نتیحه ی بیع، معلق بر پرداخت اقساط است.سوال این است که آیا دراین تعریف اقساط پرداختی باید دو صفت اجاره بها و ثمن را بخود بگیرند؟ چون در غیر این صورت بیع بدون ثمن و باطل خواهد بود. این دیدگاه، توضیح نداده است که بعد از اتمام قرارداد و با انجام تعهدات مستأجر، موجر عین موضوع اجاره را در مقابل عوض (ثمن جدید) به مستأجر می فروشد و یا به صورت مجانی31 به وی تملیک می کند. در فرضی که تملیک را از طریق بیع بدانیم مستلزم وجود ثمن است و بیع بی ثمن باطل است. حال اگر گفته شود طرفین توافق می نمایند با انجام کامل تعهدات از سوی مستأجر همان اجاره بها تبدیل به ثمن شود، اشکال مطرح این است که این تغییر وصف در حقوق سابقه ی مأنوسی ندارد.در عمل اقساط مورد نظر بر اساس ثمن مورد معامله و سودی که بنا بر مدت پرداخت به آن تعلق می گیرد،تعیین می شود و اقساط از جهتی از سوی طرفین،اجاره بها محسوب می شود.بدین معنی که اگر اقساط به طور مرتب پرداخت نشود و عقد منتهی به انتقال مالکیت عین نگردد،آنچه تأدیه شده است اجاره بها تلقی خواهد شد. در هر حال در محل خود تلاش خواهیم کرد پاسخ این سوال و راهکار مناسب را ارائه نماییم.
7- تعریف اجاره به شرط تملیک در مقررات موضوعه ی ایران، در ماده یک آیین‌نامه موقت اجرایى اجاره به شرط تملیک مصوب 26/8/1361 شوراى پول و اعتبار با این عبارت بیان شده است که: “اجاره به شرط تملیک عقد اجاره‌اى است که در آن شرط شده است، مستأجر در پایان مدت اجاره، عین مستأجره را در صورت عمل به شرایط قرارداد مالک گردد”.
ظاهراً تعریف آیین نامه حاکی از این است که شرط از نوع نتیجه و معلق است.چون مستأجر در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک می‌شود و این انتقال مالکیت خود به خود و به نفس اشتراط و معلق بر انجام تعهدات مستأجرحاصل می‌گردد. با وجود این ،وجه دیگر این است که شرط تملیک، شرط فعل تلقی گردد و نه شرط نتیجه، بدین معنا که بانک متعهد است که در پایان مدت اجاره، مالکیت مورد اجاره را به مشترى منتقل کند. در این حالت، در عقد اجاره به شرط تملیک، رابطه بین مشترى و بانک رابطه استیجارى با شرط فعل تبعی خواهد بود.
اگر شرط مندرج در قرارداد را تنها شرط فعل قلمداد کنیم، بدیهى است که ایفاى کلیه تعهدات از جانب مستأجر تنها براى او حقی ایجاد میکند که این حق به معنی تعهد لازم الوفای بانک به انتقال عین مستأجره به مشتری است.
اصطلاح عقد اجاره به شرط تملیک در مواد 10 و 12 و بند 6 ماده 20 قانون عملیات بانکى بدون ربا نیز به کار رفته است.اما در این قانون-برخلاف آیین نامه- تعریف صریحى از این عقد ارائه نشده است .
8-در قانون اعتبارات مصرفى فرانسه، اجاره به شرط تملیک قراردادى است که در آن اجاره دهنده، عین مستأجره را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد و تعهد می‌کند که در زمان اجراى قرارداد و در صورت پرداخت کامل اقساط یا در پایان آن، به دلخواه مستأجر، مالکیت را به او منتقل نماید و در مقابل، مستأجر متعهد می‌شود که اقساط اجاره‌بها را در سررسیدهاى مقرر به موجر بپردازد32.
در این تعریف ظاهراً موجر باید متعهد گردد در زمان اجرای قرارداد، چنانچه مستأجر آمادگی پرداخت کامل اقساط را به صورت یکجا داشته باشد، تأدیه را قبول نماید و مالکیت را به او منتقل کند. به سخن دیگر انتقال مالکیت با عمل حقوقی که موجر یک طرف آن است، محقق می گردد.این عبارت منصرف به شرط فعل مثبت حقوقی است.در این تعریف ابهامی وجود دارد. به این معنی که وقتی این قرارداد از قراردادهای اعتباری تلقی شود،با دادن اعتبار معمولاً مبلغی بیش از ارزش نقدی کالا به عنوان بهره محاسبه و بر اقساط افزوده می شود.حال اگر مستأجر حاضر به پرداخت یکجای تمام یا بخشی از بدهی شود، ضمن این که موجر ملزم به قبول است،لازم است بهره ی مربوط را نیز کسر نماید. شایسته است قانونگذاران به چنین حمایتی از مصرف کننده توجه و چنین التزامی را برای موجر مقرر نمایند.
با توجه به مطالبی که در مورد این عقد مطرح شده است، می توان گفت بسته به توافق طرفین یا قوانین کشورهای مختلف، عقد منعقده ممکن است ، اجاره، بیع، اجاره ی توأم با وعده ی به بیع، اجاره ی با شرط تبعی فعل به تملیک،اجاره ی با شرط نتیجه تملیک یاحتی اجاره ی به شرط تملیک عقدی مقید و معلق بر پرداخت اقساط باشد. که در مباحث بعدی(بررسی اشکالات و ماهیت این عقد و انواع شرط در این عقد) روشن خواهد شد.
فصل دوم
تحلیل اجاره به شرط تملیک
مبحث اول- بررسی اهمیت اجاره به شرط تملیک و ایرادات مرتبط
امروزه بسیار مشاهده می‌شود که اشخاص برای رفع نیازهای اجتماعی خود که نیازهای اقتصادی را نیز همراه خواهد داشت اقدام به معامله با یکدیگر می‌کنند و آنچه بیش از گذشته به چشم می‌خورد، قراردادهایی است که فیمابین اشخاص منعقد شده، لیکن در قالب عقود معین احصا شده در قانون مدنی نمی‌گنجد. گرچه تأسیس عقود معین توسط شارع به جهت رفع نیازهای آنها بوده است و در حقیقت این عقود که از آنها به عقود معین یاد می‌شود، توسط توده اجتماع خلق گردیده‌اند، لیکن گذر زمان، نیازهای جدیدی را نیز ایجاد می‌نماید که بدیهی است، اجرای صحیح آنها در گرو قانونگذاری صحیح و وضع قوانینی جامع در مورد این دسته از قراردادها می‌باشد.
قراردادهایی در دهه‌های اخیر در جوامع حقوقی رسوخ پیدا کرده‌اند و البته حقوق ایران نیز از این قاعده مستثنی نمی‌باشد. قراردادهایی نظیر مالکیت زمانی یا اجاره به شرط تملیک از جمله این عقود برشمرده می‌شوند، که جوامع حقوقی در سال‌های اخیر شاهد ظهور آنها بوده است. براین اساس کشورهایی نظیر انگلستان با وجود اینکه دارای حقوق عرفی می‌باشند، برای نظم بخشیدن به این قراردادها اقدام به تصویب قوانین مدون و مخصوص عقد اجاره به شرط تملیک نموده‌اند. این اهمیت و توجه به این قرارداد از دو جهت قابل تحلیل می‌باشد، نخست اینکه این عقود نوظهور که اخیراً پا به عرصه گذارده‌اند، رشد رو به افزایشی داشته‌اند که البته این سیر ادامه نیز خواهد داشت، لذا وجود قوانین مدون و جامع موجب کاهش دعاوی در این نابسامانی می‌گردد. از سوی دیگر یکی از اطراف این نوع قراردادها که غالباً به شکل قراردادهای اعتباری نمایان می‌گردند؛ مصرف‌کننده‌هایی هستند که توانایی اقتصادی خریداری کالاهای مورد نظر خود را نقدی و یکجا نداشته و لذا برای رفع نیاز خود مبادرت به انعقاد این نوع قراردادها می‌نمایند و لذا حمایت از حقوق مصرف‌کننده، ایجاب می‌نماید که قوانینی جامع بر این نوع عقود حاکم گردد که حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان را نیز موجب گردد.
از آنجا که در حقوق ایران تاکنون قوانین جامعی در این خصوص به تصویب نرسیده است، این مقاله از حیث محتوای آن به بررسی و تحلیل عقد اجاره به شرط تملیک اختصاص یافته است. خلأ قانونگذاری در حقوق موضوعه ایران موجب گردیده است، حقوقدانان سعی بر انطباق اجاره به شرط تملیک با یکی از عقود معین مشابه آن داشته باشند، که به تبع آن با وحدت ملاک از قوانین آن عقد معین احکام آن را در اجاره به شرط تملیک نیز جاری سازند.
اجاره به شرط تملیک به جهت شباهت دوگانه‌ای که به عقود بیع و اجاره دارد، در مباحث حقوقی با عقود مزبور مختلط شده است و نظریه‌های متفاوتی در این باب ارائه گردیده است که هر یک در جای خویش قابل تأمل می‌باشد، لیکن آنچه در بررسی ماهیت هر عقدی بیش از هرچیز مورد توجه واقع می‌شود، توجه به قصد و اراده مشترک طرفین می‌باشد که اجاره به شرط تملیک نیز از این قاعده مستثنی نخواهد بود. لذا برای رسیدن به هدف غایی لزوم بررسی حقوقی و چگونگی حدوث اجاره به شرط تملیک بیش از هر چیز دیگری احساس می‌گردد.
از سوی دیگر اگر اجاره به شرط تملیک

Author: y7oozita

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *