منابع تحقیق با موضوع عقد اجاره، ماهیت عیب، قانون مدنی

دانلود پایان نامه

استفاده نماید و اگر توافقی در این مورد نشده باشد مستلزم است که عین را برحسب آنچه که برای آن فراهم شده استفاده نماید.
براساس مواد مزبور در صورتی که منفعتی غیر از منفعت متعارف ، از عین مستاجره مورد نظر طرفین باشد باید در عقد به آن تصریح نمایند. در غیر این صورت مستاجر صرفا می تواند عین مستاجر را به استفاده ای برساند که بر حسب عرف ، برای آن استفاده آماده شده است. مثلا استفاده متعارف از منزل سکونت در آن است. حال اگرشخصی آن را به منظور ایجاد مطب پزشک اجاره می نماید باید به این امر در ضمن عقد اجاره تصریح کند و اگر تصریح نکرده صرفا می تواند در آن منزل سکونت نماید و حق استفاده از آن به عنوان مطب پزشک را ندارد69.
چون منفعت با تدریج از عین بدست می آید. راه طبیعی برای تعیین مقدار آن اشاره به مدتی است که درطول آن مدت می توان از عین استفاده کرد
مجهول بودن مدت اجاره از موارد بطلان عقد می باشد70. قانونی مدنی ما در ماده468 در این مورد مقرر نموده ، در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است ، این امر در حقوق مصر نیز پذیرفته شده است و حقوقدانان مصری ، ذکر مدت را معیاری برای معلوم و معین نمودن موضوع اجاره می دانند و متذکر شده اند که این مدت باید محدود باشد در غیر این صورت عقد باطل است71.
ذکر مدت تنها راه برای علم به منفعت نیست بلکه در مواردی که می توان منفعت را به تعیین مسافت و یا عمل ، معلوم و معین نمود 72عدم ذکر مدت موجب بطلان عقد اجاره نمی شود مثلا در اجاره حیوان طبق ماده 507 ق.م تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که مسافر یا کالا باید به آنجا حمل شود و در اجازه انسان نیز طبق ماده 514 خادم یا کارگر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدت معینی یا برای انجام امر معینی.
ماده 474 ق.م در این مورد مقرر می نماید : مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد ، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. زیرا مالکیت اشخاص نسبت به اموال قدرت تصرف آنها در آن اموال را نیز اقتضا می کند. کسی که به سببی از اسباب مانند صلح و اجاره مالک منفعت شده و یا اینکه به موجب حق انتفاع می توانسته از آن مال منتفع شود باید بتواند هر گونه تصرفی که با حقوق مالک عین یا دیگران مغایر نباشد نیز در مال و حق خویش بنماید73. البته در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ، در مورد اجاره محل پیشه و تجارت ، این حق به مستاجر داده نشده است. ماده 10 این قانون مقرر می دارد : “مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه این اختیار به او داده شده باشد”.
در حقوق مصر نیز در سه حالت شخص می تواند مالی را اجاره دهد74 اول اینکه حق مالکیت درآن مال داشته باشد دوم اینکه حق انتفاع در آن داشته باشد و سوم اینکه حق اداره کردن آن مال را داشته باشد ، زیرا همان گونه که در تعریف عقد اجاره گفتیم ، اجاره در حقوق مصر عبارت از عقدیست که به موجب آن موجر انتفاع از عین مستاجره را تعهد می نماید لذا در صورتی که قادر به انجام این تعهد است که یکی از حالات فوق الذکر را داشته باشد پس اگر وی مالک چیزی نبوده و برای وی حق انتفاع هم نباشد و حق اداره کردن آن مال را نیز نداشته باشد نمی تواند آن را اجاره دهد زیرا در این صورت عمل وی اجاره ملک غیر محسوب می شود75.
در زمانی که مورد اجاره عین خارجی ( عین معین) می باشد ، لازم است که مستاجر در حین عقد مالک آن منافع باشد76 زیرا به مجرد وقوع عقد مالکیت منتقل می شود و مالکیت موجر درا ین زمان نسبت به منافع شرط نفوذ اجاره می باشد اما هر گاه مورد اجاره کلی باشد لازم نیست در زمان عقد
موجر مالک منفعت باشد. بلکه در زمان تسلیم باید مالک منفعت آن فردی باشد که به مستاجر تسلیم می نماید.

فصل دوم
عیب و ضمان عمومی مربوط به آن

مبحث اول – مفهوم و اقسام عیب
برای دانستن حکم عیب ، ابتدا بررسی مفهوم و اقسام عیب ضروری به نظر می رسد ، زیرا به طور کلی قبل از بررسی هر حکمی ابتدا باید موضوع آن راشناخت و در مورد خیار عیب گفته شده که حق فسخ و گرفتن ارش برای مشتری مبتنی بر مفهوم عیب است ، پس موضوع فسخ و ارش مبتنی بر عیب بوده و بدین جهت باید این موضوع را بشناسیم77. لذا این مبحث را در دوگفتاربیان مفهوم و ماهیت عیب و اقسام آن اختصاص داده ایم تا این نیاز برطرف شود.
گفتاراول – مفهوم وماهیت عیب
در بیان مفهوم عیب ، ناگزیر از بیان مفهوم لغوی و اصطلاحی ماهیت و تعاریف ارائه شده از آن می باشیم که در این گفتاردر قالب دو گفتار ، به این مفاهیم می پردازیم.
الف– مفهوم عیب
عیب مصدر”عاب-یعیب” بوده وجمع آن “عیوب”میباشد. 78ودراصطلاح لغت درمعانی نقص،نقصان،بدی، کاستی وکمبوددرمقابل فضل وکمال آمده است79.
اما از ظاهر واژه عیب و نقص به نظر می رسد که باید بین مفهوم این دو واژه تفکیک قائل شویم و عیب را در مفهوم فساد در مقابل صحت وسلامت و نقص را در مفهوم کاستی در مقابل فضل و کمال به کار بریم ، زیرا نقص عبارت از تلف قسمتی از مال است. اما در عیب تلفی رخ نمی دهد بلکه مال به طور کامل یا جزئی وصف سلامت خودش را از دست داده و معیوب می شود.
پذیرش این تفکیک در قانون مدنی با ملاحظه مواد 388 و 422 دیده می شود زیرا قانون گذار حکم موردی که در مبیع نقصی حاصل می شود را از موردی که مبیع معیوب می گردد جدا نموده و در مورد اول برای مشتری حق فسخ قرارداده اما در مورد دوم وی را مخیر در فسخ معامله و قبول مب
یع معیوب با اخذ ارش دانسته است.
بعضی از علما نقص را در مفهوم از بین رفتن صفت کمال مال و مفهوم آن را اعم از مفهوم عیب دانسته اند80 و در مفهوم عیب گفته اند ، نقصان چیزی از مرتبه صحت عیب است. مرتبه صحت از نظر ایشان حد وسوط بین نقص و کمال می باشد و چیزی که از این مرتبه کمتر و پایین تر باشد عیب است زیرا ماهیت هر چیز اقتضا می کند که مصادیق آن صحیح باشند یعنی نه ناقص باشند و نه کامل81.
براساس این نظر بعضی از حقوقدانان برای جمع بین دو ماده 388 و422 ، ماده 388 را ویژه نقایصی دانسته اند که در نظر عرف عیب محسوب نمی شوند ؛ بدین تعبیر که مبیع دارای اوصافی است که اگر از دست بدهد ، در رابطه قراردادی نقص محسوب می شود ولی در نظر عرف عیب به شمار نمی آیند82، این تعبیر در همه موارد صادق نیست زیرا مثلا در فرضی که موضوع معامله تجربه ناپذیر است هر نقصی عیب هم محسوب می شود زیرا از بهای کالا و یا انتفاع از آن می کاهد ولی هر عیب نقص به شمار نمی آید مثلا اگر رنگ پارچه ای ثابت نباشد موضوع معامله معیوب است ولی ناقص نیست83.
مفاهیم نقص و عیب در بسیاری از موارد در موضوع معامله جمع می شوند و نمی توان آن دو را به کلی از همه متمایز ساخته و معیار مشخصی برای تمییز آنها از یکدیگر ارائه داد. قانون مدنی در ماده436 تشخیص عینی را به عرف و عادت واگذار نموده است و نقص و عیب در عرف دست کم دربسیاری از موارد یکسان هستند و معلوم نیست چه حکمی رادرمورد آن باید رعایت کرد.درنتیجه بعضی ازعلماء درتوجیه اختلاف بین دوماده مزبور اظهار داشته اند که ماده 388 ، در مقام بیان
همه اختیارهای مشتری نبوده و خواسته است در برابر حکم به انفساخ عقد در ماده 387 ، حق فسخ خریدار را درمورد نقص مبیع یاد آور شود و این توهم را که ممکن است در این مورد نیز حکم به انفساخ عقد داد را از بین ببرد. بنابراین شناختن حق فسخ برای خریدار بویژه در این شرایط ، منافاتی با این اختیار ندارد که او بتواند مبیع را نگهدارد و از بابت نقص ارش بگیرد84.
ب– ماهیت و تعریف عیب
برای شناخت ماهیت عیب و تشخیص نقص از کمال ، پس از دانستن مفهوم عیب باید دید کمبود کدام وصف از اوصاف مورد معامله را باید عیب شمرد.
در این مورد نظرات مختلفی ارائه شده است و هر یک از علماء و نویسندگان ، وجود بعضی از اوصاف را در مورد معامله معیار سلامت آن دانسته و عیب را براساس آن تعریف نموده اند که در چهار بند به بررسی این نظرات و تعاریف می پردازیم.
بند اول – عیب ، خروج از مقتضای ماهیت و خلقت اصلیه شیء
بسیاری از فقها “اصل خلقت اشیاء”را معیار سلامت آنها دانسته و هر فزونی یا کاستی که موجب خروج آنها از این خلقت اصلی شود را عیب معرفی کرده اند. زیرا از نظر ایشان ، ماهیت هر چیزی اقتضاء می کند که مصادیق آن صحیح باشند. یعنی نه ناقص باشند و نه کامل و خروج یک چیز از مقتضای خلقت اصلی و اولی عیب است85.
براساس این معیار در تعریف عیب گفته شده « العیب هوکل مازاد أو نقص عن الخلقه الأصلیه عینا کان کالإصبع اوصفه کالحمی ولو یوما86» یعنی عیب هر چیزی است که نسبت به خلقت اصلی و اولی فزونی یا کاستی داشته باشد خواه عین باشد مانند انگشت و یا صفت باشد مانند تب ، اگر چه به مدت یک روز.
خلقت اصلی و اولی هر چیز حالت یا وضعیتی است که طبیعت آن چیز اقتضا می کند ( نماد طبیعی ) و معمولا بیشتر مصادیق آن چیز دارای آن وضعیت می باشد. ( نماد متعارف) بنابراین هر

فزونی یا کاستی درصفت و یا قسمتی از شیء که موجب خروج آن از این وضعیت شود ، به گونه ای که غالب مصادیق آن شیء فزونی یا کاستی را دارا نباشند ، عیب محسوب می شود87.
تعریف عیب با این معیار هر چند از مشهور ترین تعاریف ها در فقه است و ریشه در اخبار دارد ولی از این جهت که فقط مناسب خرید و فروش هر موجودی است که اصل خلقت آن ضابطه معینی در طبیعت دارد مورد انتقاد قرار گرفته است ؛ زیرا مثلا در فرآورده های گوناگونی صنعتی به دشواری می توان از معیار اصل خلقت یا مجرای طبیعی استفاده نمود88.
بند دوم – تعریف عیب با معیار مادی :
براساس این معیار عیب هر فزونی یا کاستی در کالا می باشد که موجب کاهش قیمت آن شود.
بهای هر کالا به میزان منافع و مصرف آن بستگی دارد و هر نقصی که استفاده کالارا کاهش دهد از بهای آن نیز می کاهد. پس عیب به تعبیری دیگر هر فزونی یا کاستی است که سبب کاهش مالیت کالا شود. زیرا هر کالایی دارای فایده و انتفاع خاصی است که طرفین به منظور رسیدن به آن دست به معامله می زنند ونقصی که این فایده را از بین ببرد یا از آن بکاند به گونه ای که اگر خریدار آگاه از وضعیت واقعی آن کالا می شد ، از انجام معامله صرف نظر می کرد یا بهای کمتری می پرداخت عیب است89.
این معیار در عقد اجاره مورد استفاده قانون گذار قرار گرفته است و به موجب ماده 479 ق.م عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
معیار سلامت در اینجا عرف تجار و بازرگانان می باشد90. چنانچه بعضی از فقها در تعریف عیب با این معیار گفته اند « انه النقیصه الموجبه لنقص المالیه فی عاده التجار 91» یعنی عیب هر کاستی است که موجب کاهش مالیت در عرف بازگانان می شود.
بیشتر فقها عامه92 در تعریف عیب به این معیار توجه داشته و معتقد هستند تمام آن چیزهایی که ظاهرا عیب محسوب می شوند در حقیقت تنهادر صورتی عیب هستند که موجب کاهش مالیت و در نتیجه آن کاهش قیمت کالا شوند93. زیرا چیزی که موجب ضرر و زیان مشتری می شود قیمت می باشد، پس هر چیزی که موجب کاهش قیمت شود،
موجب کاهش مالیت شده و عیب است94.
بند سوم – تعریف عیب با معیار شخصی :
در معیار شخصی ، عیب هر چیزی است که مانع از تحقق انتظار مشتری در مورد معامله شود انتظار مشتری ممکن است در عقد شرط شود و مبنای تراضی طرفین قرار گیرد و یا اینکه عرف آن را اقتضا نماید یعنی به طور ضمنی داخل در قرار داد گردد. از آنجایی که معیار مادی برای تعریف عیب کافی نیست. بعضی از فقها علاوه بر معیار مادی به معیار شخصی نیز نظر داشته و آن را نیز با انتقاد از تعارفی که صرفا معیار مادی را شامل می شوند، داخل در تعریف نموده اند95.
توجه به این معیار در تعریف عیب، در حقوق مصر دیده می شود به گونه ای که حقوقدانان مصری ، عیب موجب ضمان در عقد اجاره را عیبی دانسته اند که موجب از بین رفتن صفتی در عین مستاجره شود که موجر صراحتا تعهد به وجود آن نموده و یا اینکه انتفاع مورد نظر ازعین مستاجره آن را اقتضا

Author: mitra4--javid

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *