پایان نامه ارشد درمورد عقد اجاره

دانلود پایان نامه

عقد اجاره‌اي عدم تعيين مدت موجب بطلان آن مي‌گردد. “در عقد اجاره به شرط تمليك مدت اجاره نبايد از طول عمر مفيد اموال موضوع اجاره متجاوز باشد و از آنجا كه جداول طول عمر مفيد اموال به بانكها ابلاغ مي‌شود، در مورد هر يك از اموال مي‌بايست به جداول مزبور مراجعه نموده و مدت اجاره را معين نمود. با اين اوصاف به نظر مي‌رسد قرارداد اجاره به شرط تمليك در حقوق ايران به عنوان قرارداد اجاره مشروط تلقي مي‌شود و مؤيد اين امر نيز تعريفي است كه ماده يك دستورالعمل اجرايي اجاره به شرط تمليك از آن به عمل آورده است.” 40
اگرچه قرارداد اجاره به شرط تمليك در قوانين موضوعه به عنوان عقد اجاره تعريف گرديده است، ليكن همانطور كه قبلاً نيز عنوان گرديد آنچه در ماهيت اصلي عقود و قراردادها ملاك عمل واقع مي‌شود توجه به قصد مشترك طرفين قرارداد مي‌باشد و از آنجا كه عقد اجاره به شرط تمليك در سيستم بانكي و در قالب اعطاي تسهيلات و قراردادهاي اعتباري مورد استفاده قرار مي‌گيرد، داراي خصايصي است كه آن را از عقد اجاره مطلق متمايز مي‌سازد، كه بررسي وجوه افتراق بين اين دو قرارداد، در تبيين ماهيت حقوقي اجاره به شرط تمليك بسيار مؤثر مي‌باشد.
آنچه مسلم است در اجاره به شرط تمليك قصد مشترك طرفين صرفاً تمليك منفعت نيست، بلكه تراضي بر انتقال عين مستأجره بوده، ليكن با توجه به ويژگي اعتباري عقد اجاره به شرط تمليك از آنجا كه جهت پرداخت ثمن تسهيلات اعتباري در اختيار طرف قرارداد قرار مي‌گيرد و انتقال موضوع معامله معلق به اجراي تعهدات مستأجر، يعني پرداخت اصل و سود تسهيلاتي است كه به وي اعطاء شده است. بايد توجه داشت كه اجاره به شرط تمليك، قراردادي است كه در آن احتساب اجاره بهاء به عنوان اقساط ثمن، پس از انقضاء مدت اجاره موجب تميز آن از عقد اجاره مي‌شود، به نحوي كه اين نظريه تقويت مي‌شود كه اصولاً اجاره به شرط تمليك عقد اجاره نمي‌باشد. 41
نكته ديگري كه در وجوه افتراق اجاره به شرط تمليك و عقد اجاره قابل توجه مي‌باشد، جواز بيع عين مستأجره قبل از اتمام مدت اجاره مي‌باشد. براساس ماده 498 قانون مدني اگر عين مستأجره به ديگري انتقال يابد، اجاره به حال خود باقي است، ليكن عدم آگاهي منتقل‌اليه موجب ايجاد خيار فسخ براي او مي‌شود.
باقي ماندن اجاره در صورت انتقال مورد اجاره به ديگري بدين معني است كه پس از اجاره آنچه براي مالك باقي مي‌ماند و مورد انتقال قرار مي‌گيرد “عين مسلوبة المنفعة” است زيرا منافع همة مدت در اثر اجاره به مستأجر تمليك مي‌شود و موجر در اين زمينه چيزي ندارد، كه به ديگران انتقال دهد، در نتيجه اجاره سابق با انتقال موجر تعارضي ندارد كه احتمال انحلال اجاره را مطرح سازد42 و اين در حالي است كه هدف نهايي طرفين از انعقاد عقد اجاره به شرط تمليك انتقال مالكيت عين مستأجره پس از اتمام مدت و انجام تعهدات مستأجر مي‌باشد، لذا بر اين اساس بيع عين مستأجره توسط موجر برخلاف قرارداد اجاره به شرط تمليك خواهد بود زيرا در صورت انتقال آن به ثالث انجام مفاد قرارداد غيرممكن خواهد بود و همين عدم جواز انتقال عين توسط موجر، موجب مي‌گردد تا نظريه مزبور مبتني بر اجاره بودن اين عقد منتفي تلقي گردد.
بند دوم- اجاره به شرط تمليك به عنوان عقد بيع:
براساس اين نظريه از آنجا كه هدف نهايي و محرك اصلي طرفين در انعقاد عقد اجاره به شرط تمليك چيزي جز انتقال عين نبوده است، لذا عقود مزبور در حقيقت بيعي است كه ممكن است يكي از صور زير را داشته باشد:
الف- اجاره به شرط تمليك به عنوان بيع معلّق:
براساس اين نظريه قرارداد اجاره به شرط تمليك بيع معلقي است كه تمليك در آن منوط به پرداختن آخرين قسط مي‌باشد، لذا در خلال مدت اجاره از آنجا كه انتقال مالكيت واقع نشده است، مالكيت براي موجر باقي خواهد ماند، زيرا انتقال مالكيت معلق به حصول معلق عليه است كه چيزي جز پرداخت اقساط و انجام تعهدات مستأجر نمي‌باشد.
در اين تحليل گفته شده است كه مال‌الاجاره پرداختي در طول مدت اجاره، مجموع بهاي عين مستأجره و نرخ سود متعلقه به ثمن با در نظر داشتن سنوات پرداخت آن به صورت اقساط مي‌باشد و آنچه مورد توافق طرفين قرار گرفته، عقد بيع است ليكن عنوان اجاره در حقيقت طريقي است براي اخذ سود ناشي از پرداخت تسهيلات مزبور كه به عنوان ثمن يا بخشي از ثمن معامله واقع شده است. در مورد اين نظريه بايد در دو مورد قائل به تفاوت شويم، اگر شرط تعليقي كه در عقد درج گرديده است شرط نتيجه باشد، يعني اجاره خود به خود به تمليك عين مستأجره منجر گردد و اقساط اجاره‌بها در واقع ثمن معامله تلقي گردد، كه به اقساط و با احتساب سنوات مزبور پرداخت گرديده است در حقيقت بايد پذيرفت كه اجاره خود موضوعيتي ندارد، زيرا آنچه مؤيد اراده باطني افراد است در حقيقت بيعي است كه واقع گرديده است ليكن پرداخت ثمن آن به طور اقساط شرط گرديده، پس در زمان انعقاد عقد بيع مانعي براي انتقال مالكيت وجود داشته است كه آن مانع قراردادي بوده و انتقال مالكيت را به زمان مؤخري موكول مي‌نمايد. اين قرارداد را بايد در حقيقت بيع اقساطي دانست و نه بيع مؤجل زيرا همانطور كه قبلاً نيز عنوان گرديد در بيع مؤجل اگرچه پرداخت ثمن به زمان مؤخري موكول مي‌گردد ليكن انتقال مالكيت همزمان با وقوع عقد منتقل مي‌شود، حال آنكه در قرارداد مزبور انتقال مالكيت همزمان با پرداخت آخرين قسط ثمن صورت مي‌پذيرد. 43
اما در فرضي كه شرط تعليقي كه در عقد درج گرديده است شرط فعل باشد، بديهي است كه وقوع عقد نياز به انشاي اراده مستأجر يا موجر حسب مورد خواهد داشت. اگر اين اختيار در قرارداد به مستأجر داده شده باشد كه همزمان با پرداخت آخرين قسط ثمن حق تملك عين را داشته باشد، وقوع بيع موقوف به انشاي اراده وي بوده كه در حقيقت قبولي است كه به ايجاب بيع در زمان انعقاد عقد اتصال مي‌يابد و عقد بيع واقع خواهد شد و در همين فرض نيز اجاره به شرط تمليك را اجاره كه با وعده يكطرفي بيع همراه است، تفسير مي‌كنند.
در اين فرض همزمان با انشاي عقد اجاره موجر ايجاب بيع را نيز انشاء مي‌كند و بديهي است حيات اين ايجاب مستلزم عدم انتقال عين تا پايان مدت اجاره خواهد بود. در واقع قرارداد اجاره مقدمه بيع واقع مي‌شود و ليكن مستأجر حق دارد كه قبولي خود را ضميمه ايجاب مزبور نمايد.
با ملحوظ داشتن حاكميت اراده، مدت زمان اعتبار چنين ايجابي تا پايان مدت اجاره مي‌باشد، 44 كه با انقضاي مدت اجاره در صورت قبولي مستأجر، عين مستأجره به تمليك مستأجر درمي‌آيد و در صورت ردّ ايجاب، بديهي است عمر آن خود به خود پايان مي‌پذيرد وليكن در نظرية اجاره توأم با وعده دو طرفي بيع، تعهد دو جانبه براي موجر و مستأجر ايجاد مي‌گردد، در واقع علاوه بر موجر، مستأجر نيز ملتزم به بيع مورد اجاره مي‌شود و اين التزام به عنوان يك تعهد دو جانبه مي‌باشد. 45 در وعده بيع ايجاد بالفعل بيع مورد توافق نيست، بلكه ايجاد تعهد مشترك بر تشكيل بيع در زماني مؤخر مورد تراضي ايشان است لذا تعهد بر بيع را نبايد يك بيع معلق دانست زيرا در وعدة بيع اساساً انشاي بيع صورت نمي‌پذيرد تا ماهيت مورد اراده منجز يا معلق به امري باشد بلكه هدف طرفين ايجاد تعهد بر انشاي آن در آينده است كه بدين شكل ظهور مي‌يابد. 46 بايد توجه داشت كه وعده يك طرفي بيع، با ايجاب همراه با التزام آن امري متفاوت مي‌باشد، اگرچه نتيجه هر دو يكسان است و در نهايت منجر به انعقاد بيع مي‌شود ليكن “وعده بستن قرارداد هرچند از ناحيه يكي از طرفين باشد، خود نوعي قرارداد است و آثار آن التزام به وعده پس از قبول مخاطب مي‌شود و در اجاره به شرط تمليك هرچند كه بيع با رضاي مستأجر واقع مي‌شود و زمينه آن را وعدة موجر ايجاد كرده است، ليكن مبناي وضع قرارداد اجاره و شرطي است كه مورد تراضي قرار گرفته و كامل است ولي ايجاب يك عمل حقوقي كامل نيست و تنها يكي از اركان آن است. از سوي ديگر ايجاب در اثر فوت يا حجر گوينده آن يا طرف ديگر قرارداد و يا با سپري شدن موعد عرفي آن از بين مي‌رود ولي وعدة قرارداد بر پايه عقدي استوار است كه به طور كامل واقع شده است و از اينگونه مسايل مصون است و به همين جهت فوت و حجر دو طرف آن را ساقط نمي‌كند و وارثان متوفي نيز به قائم‌مقامي او از اين حق بهره‌مند مي‌گردند”. 47
ب- اجاره به شرط تمليك به عنوان بيع توأم با شرط فاسخ:
براساس اين نظريه اگرچه طرفين به لحاظ ايجاد طريقي براي دريافت تسهيلات ارائه شده و سود ناشي از آن و ايجاد وثيقه براي اعتباردهنده عقد را به صورت اجاره منعقد مي‌كنند، ولي قصد واقعي آنها عقد بيع و بهره‌مندي از آثار آن كه اجلي مصداق آن هم انتقال مالكيت است، مي‌باشد.
براين اساس اجاره به شرط تمليك بيعي است همراه با شرط فاسخ معلق، بدين طريق كه مالكيت از زمان عقد به مستأجر منتقل مي‌شود (مستأجر ظاهري) ليكن شرط فاسخ درج شده در آن موجب مي‌گردد تا در اثر تخلف مستأجر از هر يك از مواد قرارداد، عقد خود به خود و از ابتدا منحل گردد. اگر اينگونه تحليل قابل پذيرش باشد بايد پذيرفت كه اجاره عقدي صوري بوده و لذا در برابر طلبكاران مستأجر قابل استناد نمي‌باشد و آنان مي‌توانند در صورت ورشكستگي مستأجر آن را در شمار اموال او به حساب آورند. 48
براساس اين نظريه اينگونه تحليل مي‌شود كه “عقد از زمان انعقاد آن واجد آثار قانوني بوده است و به تبع آن مالكيت نيز انتقال يافته است اما انتقال ضمان تنها با تحقق آن واقعه صورت مي‌گيرد و تا زماني كه آن واقعه محقق نيابد عقد هيچ‌گونه اثري نخواهد داشت، ليكن اگر شرط تحقق يابد، قرارداد و در نتيجه انتقال مالكيت كان لم يكن تلقي مي‌شود و مثل اين است كه مشتري هيچگاه مالك نبوده است، شرط ثابتي كه از سوي بايع براي حفظ مالكيت در قرارداد بيع درج مي‌شود به صورت زير مي‌باشد، فروشنده مالكيت كالا را تا پرداخت كامل ثمن براي خود محفوظ مي‌دارد.
اين بيع همراه با شرط فاسخ عدم پرداخت ثمن است، كه در صورت عدم پرداخت ثمن، مالكيتي كه از زمان عقد بيع منتقل شده از همان زمان از بين مي‌رود، اما ضمان همچنان تا زمان تحقق شرط برعهده مشتري است. تحليل ديگر اين است كه بيع با شرط حفظ مالكيت، بيعي با شرط تعليقي است كه انتقال مالكيت را تا پرداخت تمام ثمن به تعويق مي‌اندازد. قرارداد به محض تبادل اراده‌ها منعقد مي‌شود، اما مشتري بي‌درنگ مالك نمي‌شود و مشتري ضمان را هم متحمل نمي‌شود”. 49
بديهي است پذيرفتن اين نظريه مستلزم پذيرش وجود مالكيت براي مستأجر قبل از پرداخت تمامي اقساط است و اين امر نمونة اين است كه كالا يا ملك مزبور در شمار دارايي‌هاي وي به حساب آمده، فلذا در موارد خاص مثلاً ورشكستگي او قابل توقيف از ناحيه طلبكاران خواهد بود، در حالي كه توجه به قصد و اراده باطني مشخص مي‌نمايد كه تمامي اين تمهيدات براي جلوگيري از ضررهاي وارده به اعتباردهنده است، و عدم انتقال مالكيت از ناحيه او تا پرداخت كامل اقساط به جهت ايجاد وثيقه‌اي است كه منافع وي را به مخاطره نياندازد ولذا نتيجه‌ نظري و عملي اين نظريه مغايرت و تعارض با خواست مشترك طرفين خواهد بود.
از سوي ديگر مستفاد از ماده 191 قانون مدني عقد محقق مي‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چيزي كه دلالت بر قصد كند. الفاظ به كار برده شده در عقد مذكور و اراده ظاهري طرفين حكايت از اين امر دارد كه طرفين عقد اجاره را در نظر داشته‌اند حال اگر قائل به اين نظر باشيم كه اجاره صوري بوده و قصد واقعي طرفين انشاء عقد بيع بوده كه شرط فاسخ معلق در آن مستتر است در واقع اين نظر

Author: y7oozita

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *