پایان نامه ارشد درمورد عقد اجاره، ضمن عقد، مصرف کننده

ج- اجاره به شرط تملیک به عنوان عقدی مختلط از اجاره و بیع معلق: 28
بند سوم- اجاره به شرط تملیک به عنوان عقدی مستقل و معین: 30
بند چهارم- ویژگی‌های عقد اجاره به شرط تملیک: 34
الف-اجاره به شرط تملیک عقدی است اعتباری: 34
ب- کتبی بودن اجاره به شرط تملیک: 35
فصل سوم: احکام و آثار اجاره به شرط تملیک 38
مبحث اول- قرارداد اجاره به شرط تملیک 39
گفتار اول- ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک 41
گفتار دوم- عناصر اجاره به شرط تملیک 42
مبحث دوم- احکام و آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک 45
گفتار اول- موارد قانونی فسخ 45
گفتار دوم- موارد قراردادی فسخ 45
گفتار سوم- حقوق و تکالیف طرفین 46
گفتار چهارم- حقوق موجر 46
گفتار پنجم- تکالیف موجر 46
گفتار ششم- حقوق مستاجر 47
گفتارهفتم- تکالیف مستاجر 47
گفتار نهم- انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک 48
مبحث سوم- ضرورت کنترل حقوقی و اقتصادی قراردادهای اجاره به شرط تملیک: 48
گفتار اول- ضمانت اجرای تخلف از انجام تعهد از سوی مستأجر: 49
منابع 53
چکیده
با توجه به مصادیق مختلف و رایج عقد اجاره به شرط تملیک و تعاریف مختلفی که ارائه شده است، ماهیت یکسانی برای این عقد قائل نیستند. برخی از مصادیق منطبق با عقد اجاره و شروط خاص تبعی است. برخی آن را بیع دانسته اند و حتی برخی از کشورها در مقررات موضوعه، احکام بیع اقساطی را بر این عقد حاکم کرده اند. برخی نیز ماهیت خاص برای آن قائل شده اند. از طرفی، در اغلب موارد،چنانچه شروط ضمن عقد محقق نگردد و موجب انحلال عقد شود، معمولاً موجر- بایع در راستای حصول حداکثر منافع خود، مایل به اعمال اثر انحلال عقد اجاره است تا آنچه را دریافت نموده، صرفاً به عنوان مال الاجاره محسوب و موضوع عقد را نیز مسترد نماید و بخشی از اقساط را که جزیی از ثمن بوده نیز تصاحب کند. از این رو، خصوصاً در حالتی که بیشتر اقساط تأدیه شده باشد،گاه شبهه ی جمع عوضین در نزد یکی از طرفین قوت می یابد. به جهات مذکور، برخی از برای جلوگیری از بی عدالتی آن را مشمول احکام بیع اقساطی معلق دانسته اند. برخی نیز در صورت انحلال، دادرس را مختار در تعدیل اثر انحلال می دانند. جهات اصلی مخالفت با این عقد، غالباً ناظر به حالت انحلال است که موجب بی عدالتی و به نوعی عدم موازنه است. در انعقاد عقد، طرفین صرفاً نظر به عقد اجاره ی سنتی ندارند، بلکه در توافق آنها تملیک عین نیز با شرایط خاص خود در نظر است، اما در صورتی که شرایط محقق نگردد، در عمل آثار انحلال اجاره را بر رابطه ی حقوقی بار می کنند.تحمیل اثر انحلال اجاره به تنهایی، موجب بی عدالتی ونیز محالفت با این عقد شده است. برای گریز از این ایراد، چنانچه مقنن با اداره ی این عقد، و پیش بینی شروط حمایتی، اثر انحلال رابطه ی حقوقی را بطور کامل بیان نماید تا انحلال قسمتی از عقد که مربوط به تملیک عین بوده،آثار خود را به بار آورد و قسمت دیگر که مربوط به استفاده از منافع بوده است نیزآثار خاص خود را ایجاد کند، در این صورت زمینه ی بی عدالتی از مبنا و اساس مرتفع خواهد شد.
کلمات کلیدی:اجاره به شرط تملیک،بیع اقساطی،شروط ضمن عقد،شرط فعل تملیک،شرط نتیجه تملیک.
مقدمه
اجاره به شرط تملیک عقدی است که در نظامهای مختلف حقوقی رواج یافته است. با وجود این، برخی از کشورها که خود در قبول آن پیشرو بوده اند، به جهات مختلف با آن مخالفت نموده و احکام بیع اقساطی معلق را بر آن حاکم کرده اند. از سوالات مطرح در این نوشته این است که علت این مخالفتها چیست و راهکار حقوقی آن کدام است؟ برخی از صاحب نظران، توجیه ماهیت آن را مشکل و برخی آن را باطل و به تعبیر فقهی، خلاف شرع دانسته اند. اشکالات مطرح در مورد ماهیت آن را بررسی و سعی در پاسخ به ایرادت کرده ایم. جایی که دخالت قانونگذار برای جلوگیری از بی عدالتی ضرورت دارد را حتی المقدور معلوم و به قدر بضاعت پیشنهاد قابل بررسی را مطرح نموده ایم. مصادیق متنوع و شروط متفاوت با آثار مختلف، موجب تعاریف مختلف و حسب مورد منشاء ایراداتی که خود باعث تغییر نگرشها و اصلاحات ادامه داری شده است. مطالب این نوشته را در سه فصل بررسی نموده ایم.در فصل اول تاریخچه،تعاریف و اشکالات مطرح که موجب مخالفت و گاه نفی این عقد شده است پرداخته یم و در بخش دوم طی دو فصل، ماهیت عقد را با توجه به مصادیق رایج آن در برخی نظامهای حقوقی و انواع شروط رایج ومتصور در این عقد را -که در مواردی می تواند مانع بی عدالتی در حالت انحلال و اجرای عقد شود- بررسی نموده ایم.
فصل اول
کلیات اجاره به شرط تملیک
مبحث اول- تاریخچه ی اجاره به شرط تملیک در کشورهای غربی
شکل ساده ی اجاره به شرط تملیک سابقه ای طولانی دارد. برخی آغاز آن را در سه هزار سال پیش، زمانی که فنیقی‌ها کشتی‌های خود را به شکل خاصی به ملوانان و دریانوردان اجاره می‌دادند و شکل رسمی و تکامل‌ یافته آن را به اوایل دهه ???? میلادی مربوط دانسته اند.(عباس موسویان،الف،1386) به گفته ی برخی شکل رسمی و تکامل‌یافته آن در 1846 در انگلیس انجام شد. و اولین کسی که به صورت نسبتاً تکامل یافته ی آن اقدام نمود،تاجری انگلیسی بود که آلات موسیقی را اجاره میداد و به تبع آن تملیک عین می شد و قصد او از این کار تضمین حق خود بود. بعداً نظیر آن عقد ،بین تولید کنندگان نیز رواج یافت. اولین تولیدکننده ای که معاملات خود را با این عقد تطبیق داد کارخانه ی چرخ خیاطی سینجر بود.در 1953 به امریکا منتقل شد. در1962به فرانسه و در1397به ممالک عربی و اسلامی انتقال یافت.( خالد بن علی المشیقح،1386،ص2)بیان تفصیلی تاریخ این عقد، مستلزم بررسی علمی تاریخ حقوق در این موضوع و خارج از حوصله ی بحث این نوشته است.
در حقوق انگلیس اجاره به شرط تملیک به این جهت به وجود آمد که در بیع نسیئه و اعتباری، به دنبال ایجاد تضمین برای فروشنده، بودند.خریدار به دنبال خرید نسیئه و اعتباری و فروشنده نیز در پی تضمین حق خود بود. در روشهای سنتی دو مشکل وجود داشت1- در بیع نسیئه همراه با تحویل کالا، شرط حفظ مالکیت تا پرداخت کامل ثمن،تضمیناتی برای فروشنده ایجاد می کرد و او را در مقابل اعسار احتمالی خریدار، مورد حمایت قرار می داد.اما اگر خریدار مال را به دیگری منتقل می نمود، این حمایت منتفی می شد و شرط حفظ مالکیت بی اثر می گردید.علت این امر، بند(1) ماده ی25 قانون فروش کالا بود که اجازه می داد تا(علی رغم شرط حفظ مالکیت) خریدار بتواند ملک طلق را به ثالث با حسن نیت منتقل کند.در رویه قضایی با صدور رأیی در پرونده لیو باتلر1 این مطلب تثبیت شد و تضمین فروشنده در حالت انتقال به غیر منتفی گردید.2-در حالتی که فروشنده همراه با بیع کالا، آنرا به خریدار تحویل می داد و آنرا به رهن خود می گرفت وحتی اختیار داشت تا در صورت قصور خریدار در پرداخت ثمن، اقدام به تصرف کالا نماید، یک حق عینی قابل استناد در مقابل ثالث برای او (فروشنده) فراهم می شد.ماده ی 25 قانون فروش کالا نیز مستند قانونی این حالت بوده است. اما این نوع قرارداد نیز مطلوب به شمار نمی آمد.به این دلیل که ممکن بود اشخاص ثالث اغوا شوند و صرفاً به این تصور که (خریدار راهن) مالک طلق کالای مورد نظر است با او معامله کنند یا به او اعتباری بدهند.در این حالت، اگر خریدار معسر شود،طلبکاران او (ثالث با حسن نیت) با حق تقدم مرتهن بر عین کالا مواجه می شوند. به طور کلی در حقوق انگلیس، این حالت غیر عادلانه تلقی شده است.عادلانه شدن این حالت در صورتی میسر است که خریدار به طریقی معامله ی خود را با فروشنده منتشر کرده باشد و ثالث با علم و اطلاع به زیان خود اقدام کند.علاوه بر این، در حقوق انگلیس قانون فروش کالا مصوب سالهای 1878 و1882 مقرر داشته است، این نوع قرارداد(فروش توأم با ترهین مبیع) باید به صورت مکتوب منعقد شود که موسوم به سند فروش2 است و برابر این مقررات باید ثبت گردد3.
مقررات قانون اخیر نیز مشکل ساز است چون مستلزم انتشاراند و ممکن است برای قرض گیرندگان(خریداران نسیئه) مطلوب نباشد. در نتیجه تضمینی که در این حالت(فروش توأم با ترهین مبیع) ایجاد می شود (با عدم رعایت این مقررات) باطل خواهد بود.4
نتیجه ی این مشکلات منجر به جستجوی شکلی از بیع شد تا فروشنده را قادر سازد که تضمینی نسبت به خودکالا را بدون اینکه مرتکب نقض قانون فروش کالا گردد، به دست آورد و علاوه بر این حمایت در قبال خریداران ظاهری از خریدار اول را به او بدهد.قرارداد اجاره به شرط تملیک حاصل این تلاش بود و با تصمیم مجلس لردان در دو پرونده، در سال 1895 مورد تأیید قرار گرفت.در دعوای هلپی و متیو5 چنین رأی داده شد که شخص متصرف کالا با قرارداد اجاره به شرط تملیک آنرا نخریده یا توافق به خرید آن ننموده است و این به بدان معنی است که خریدار یا مستأجر که در حال حاضر بهتر است با این نام نامیده شود، نمی تواند کالا را به شخص ثالثی واگذار نماید. در نتیجه تضمین مورد نظر فروشنده(مالک) به طور کامل مورد حمایت قرار گرفت.همچنین در دعوای مک انتایر و کراسلی بروس6 چنین رأی داده شد که قرارداد اجاره به شرط تملیک، مشمول قانون اسناد فروش7 نیست. با پذیرفتن مبانی حقوقی آرای مجلس لردان، طریق توسعه استفاده از قرارداد اجاره به شرط تملیک هموار شد و برای 40 سال آتی استفاده از این قرارداد در همه ی زمینه های خرید کالا از سوی مصرف کنندگان گسترش یافت8.
با گذشت زمان کم کم قرارداد اجاره به شرط تملیک به عنوان شکلی از بیع توأم با تضمین، مورد استفاده قرار گرفت. به جای قرض گرفتن و ترهین کالا به عنوان تضمین آن، مصرف کننده، یک قرارداد اجاره به شرط تملیک منعقد می کرد. این حالت، با وجود این که از نظر تأمین کننده ی مالی، تضمین دلخواهی را به وی می داد، در عوض مشکلات زیادی هم به زیان مستأجرین ایجاد می کرد به همین جهت مخالفتها با آن آغاز شد که در مبحث اشکالات، نتیجه ی این مخالفتها و تحولات ناشی از آن در حقوق انگلیس بررسی شده است.
اجاره به شرط تملیک از اوایل دهه 1950 تا اواسط دهه 1960 از رشد و گسترش قابل ملاحظه اى برخوردار نبوده، اما از این تاریخ به بعد، دنیا شاهد رشد فزاینده و چشم گیر آن بوده است. رشد اجاره به شرط تملیک در جهان به میزانى است که بخش عمده اى ازدارایى هاى سازمان ها و موسسات اقتصادى اعم از انتفاعى و غیر انتفاعى، با بهره گیرى از روش هاى اجاره به شرط تملیک تامین مى گردد. گسترش اجاره به شرط تملیک، تمامى زمینه ها، از خرید لوازم و وسایل کوچک منزل تا تأمین مالى هواپیماهاى غول پیکر و کشتى هاى اقیانوس پیما و نیز سرمایه گذارى در تاسیسات شرکت ها و کارخانجات تولیدى و ماهواره هاى پیشرفته را دربر گرفته است. این امر به خوبى گویاى اهمیت این صنعت در گستره مبادلات مالى و اقتصادى جهان امروز است9.
مبحث دوم-تاریخچه ی اجاره به شرط تملیک در ایران:
اولین هسته تشکیلاتى اجاره به شرط تملک یا لیزینگ در ایران با تأسیس دو شرکت “”لیزینگ ایران” در سال 1354 و شرکت لیزینگ صنعت ومعدن (با نام “آریا لیزینگ” که متعاقباً در سال 1361 به شرکت “پى خرید” و سپس در سال 1381 به “لیزینگ صنعت و معدن” تغییر نام یافت ) در سال1356 شکل گرفت که به ترتیب تحت مدیریت بانک هاى تجارت و صنعت و معدن فعالیت مى نمایند. فعالیت هر دو شرکت به تبع مشارکت شرکتی فرانسوی با اتکا بر دانش و مدیریت و تجربه فرانسویان در ایران آغاز گردید، اما به دلیل عدم توسعه فرهنگ و زمینه ی اجاره به شرط تملیک درکشور و نیز تحولات ایجاد شده

Author: y7oozita

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *