پایان نامه ارشد درمورد عقد اجاره، ضمن عقد، مصرف كننده

دانلود پایان نامه

ج- اجاره به شرط تمليك به عنوان عقدي مختلط از اجاره و بيع معلق: 28
بند سوم- اجاره به شرط تمليك به عنوان عقدي مستقل و معين: 30
بند چهارم- ويژگي‌هاي عقد اجاره به شرط تمليك: 34
الف-اجاره به شرط تمليك عقدي است اعتباري: 34
ب- كتبي بودن اجاره به شرط تمليك: 35
فصل سوم: احکام و آثار اجاره به شرط تمليک 38
مبحث اول- قرارداد اجاره به شرط تمليک 39
گفتار اول- ماهيت قرارداد اجاره به شرط تمليک 41
گفتار دوم- عناصر اجاره به شرط تمليک 42
مبحث دوم- احکام و آثار قرارداد اجاره به شرط تمليک 45
گفتار اول- موارد قانوني فسخ 45
گفتار دوم- موارد قراردادي فسخ 45
گفتار سوم- حقوق و تکاليف طرفين 46
گفتار چهارم- حقوق موجر 46
گفتار پنجم- تکاليف موجر 46
گفتار ششم- حقوق مستاجر 47
گفتارهفتم- تکاليف مستاجر 47
گفتار نهم- انقضاي قرارداد اجاره به شرط تمليک 48
مبحث سوم- ضرورت كنترل حقوقي و اقتصادي قراردادهاي اجاره به شرط تمليك: 48
گفتار اول- ضمانت اجراي تخلف از انجام تعهد از سوي مستأجر: 49
منابع 53
چکيده
با توجه به مصاديق مختلف و رايج عقد اجاره به شرط تمليک و تعاريف مختلفي که ارائه شده است، ماهيت يکساني براي اين عقد قائل نيستند. برخي از مصاديق منطبق با عقد اجاره و شروط خاص تبعي است. برخي آن را بيع دانسته اند و حتي برخي از کشورها در مقررات موضوعه، احکام بيع اقساطي را بر اين عقد حاکم کرده اند. برخي نيز ماهيت خاص براي آن قائل شده اند. از طرفي، در اغلب موارد،چنانچه شروط ضمن عقد محقق نگردد و موجب انحلال عقد شود، معمولاً موجر- بايع در راستاي حصول حداکثر منافع خود، مايل به اعمال اثر انحلال عقد اجاره است تا آنچه را دريافت نموده، صرفاً به عنوان مال الاجاره محسوب و موضوع عقد را نيز مسترد نمايد و بخشي از اقساط را که جزيي از ثمن بوده نيز تصاحب کند. از اين رو، خصوصاً در حالتي که بيشتر اقساط تأديه شده باشد،گاه شبهه ي جمع عوضين در نزد يکي از طرفين قوت مي يابد. به جهات مذکور، برخي از براي جلوگيري از بي عدالتي آن را مشمول احکام بيع اقساطي معلق دانسته اند. برخي نيز در صورت انحلال، دادرس را مختار در تعديل اثر انحلال مي دانند. جهات اصلي مخالفت با اين عقد، غالباً ناظر به حالت انحلال است که موجب بي عدالتي و به نوعي عدم موازنه است. در انعقاد عقد، طرفين صرفاً نظر به عقد اجاره ي سنتي ندارند، بلکه در توافق آنها تمليک عين نيز با شرايط خاص خود در نظر است، اما در صورتي که شرايط محقق نگردد، در عمل آثار انحلال اجاره را بر رابطه ي حقوقي بار مي کنند.تحميل اثر انحلال اجاره به تنهايي، موجب بي عدالتي ونيز محالفت با اين عقد شده است. براي گريز از اين ايراد، چنانچه مقنن با اداره ي اين عقد، و پيش بيني شروط حمايتي، اثر انحلال رابطه ي حقوقي را بطور کامل بيان نمايد تا انحلال قسمتي از عقد که مربوط به تمليک عين بوده،آثار خود را به بار آورد و قسمت ديگر که مربوط به استفاده از منافع بوده است نيزآثار خاص خود را ايجاد کند، در اين صورت زمينه ي بي عدالتي از مبنا و اساس مرتفع خواهد شد.
کلمات کليدي:اجاره به شرط تمليک،بيع اقساطي،شروط ضمن عقد،شرط فعل تمليک،شرط نتيجه تمليک.
مقدمه
اجاره به شرط تمليک عقدي است که در نظامهاي مختلف حقوقي رواج يافته است. با وجود اين، برخي از کشورها که خود در قبول آن پيشرو بوده اند، به جهات مختلف با آن مخالفت نموده و احکام بيع اقساطي معلق را بر آن حاکم کرده اند. از سوالات مطرح در اين نوشته اين است که علت اين مخالفتها چيست و راهکار حقوقي آن کدام است؟ برخي از صاحب نظران، توجيه ماهيت آن را مشکل و برخي آن را باطل و به تعبير فقهي، خلاف شرع دانسته اند. اشکالات مطرح در مورد ماهيت آن را بررسي و سعي در پاسخ به ايرادت کرده ايم. جايي که دخالت قانونگذار براي جلوگيري از بي عدالتي ضرورت دارد را حتي المقدور معلوم و به قدر بضاعت پيشنهاد قابل بررسي را مطرح نموده ايم. مصاديق متنوع و شروط متفاوت با آثار مختلف، موجب تعاريف مختلف و حسب مورد منشاء ايراداتي که خود باعث تغيير نگرشها و اصلاحات ادامه داري شده است. مطالب اين نوشته را در سه فصل بررسي نموده ايم.در فصل اول تاريخچه،تعاريف و اشکالات مطرح که موجب مخالفت و گاه نفي اين عقد شده است پرداخته يم و در بخش دوم طي دو فصل، ماهيت عقد را با توجه به مصاديق رايج آن در برخي نظامهاي حقوقي و انواع شروط رايج ومتصور در اين عقد را -که در مواردي مي تواند مانع بي عدالتي در حالت انحلال و اجراي عقد شود- بررسي نموده ايم.
فصل اول
کليات اجاره به شرط تمليک
مبحث اول- تاريخچه ي اجاره به شرط تمليک در کشورهاي غربي
شكل ساده ي اجاره به شرط تمليک سابقه اي طولاني دارد. برخي آغاز آن را در سه هزار سال پيش، زماني كه فنيقي‌ها كشتي‌هاي خود را به شكل خاصي به ملوانان و دريانوردان اجاره مي‌دادند و شكل رسمي و تكامل‌ يافته آن را به اوايل دهه ???? ميلادي مربوط دانسته اند.(عباس موسويان،الف،1386) به گفته ي برخي شكل رسمي و تكامل‌يافته آن در 1846 در انگليس انجام شد. و اولين كسي كه به صورت نسبتاً تکامل يافته ي آن اقدام نمود،تاجري انگليسي بود كه آلات موسيقي را اجاره ميداد و به تبع آن تمليك عين مي شد و قصد او از اين كار تضمين حق خود بود. بعداً نظير آن عقد ،بين توليد كنندگان نيز رواج يافت. اولين توليدكننده اي كه معاملات خود را با اين عقد تطبيق داد كارخانه ي چرخ خياطي سينجر بود.در 1953 به امريكا منتقل شد. در1962به فرانسه و در1397به ممالك عربي و اسلامي انتقال يافت.( خالد بن علي المشيقح،1386،ص2)بيان تفصيلي تاريخ اين عقد، مستلزم بررسي علمي تاريخ حقوق در اين موضوع و خارج از حوصله ي بحث اين نوشته است.
در حقوق انگليس اجاره به شرط تمليک به اين جهت به وجود آمد که در بيع نسيئه و اعتباري، به دنبال ايجاد تضمين براي فروشنده، بودند.خريدار به دنبال خريد نسيئه و اعتباري و فروشنده نيز در پي تضمين حق خود بود. در روشهاي سنتي دو مشکل وجود داشت1- در بيع نسيئه همراه با تحويل کالا، شرط حفظ مالکيت تا پرداخت کامل ثمن،تضميناتي براي فروشنده ايجاد مي کرد و او را در مقابل اعسار احتمالي خريدار، مورد حمايت قرار مي داد.اما اگر خريدار مال را به ديگري منتقل مي نمود، اين حمايت منتفي مي شد و شرط حفظ مالکيت بي اثر مي گرديد.علت اين امر، بند(1) ماده ي25 قانون فروش کالا بود که اجازه مي داد تا(علي رغم شرط حفظ مالکيت) خريدار بتواند ملک طلق را به ثالث با حسن نيت منتقل کند.در رويه قضايي با صدور رأيي در پرونده ليو باتلر1 اين مطلب تثبيت شد و تضمين فروشنده در حالت انتقال به غير منتفي گرديد.2-در حالتي که فروشنده همراه با بيع کالا، آنرا به خريدار تحويل مي داد و آنرا به رهن خود مي گرفت وحتي اختيار داشت تا در صورت قصور خريدار در پرداخت ثمن، اقدام به تصرف کالا نمايد، يک حق عيني قابل استناد در مقابل ثالث براي او (فروشنده) فراهم مي شد.ماده ي 25 قانون فروش کالا نيز مستند قانوني اين حالت بوده است. اما اين نوع قرارداد نيز مطلوب به شمار نمي آمد.به اين دليل كه ممكن بود اشخاص ثالث اغوا شوند و صرفاً به اين تصور كه (خريدار راهن) مالك طلق كالاي مورد نظر است با او معامله كنند يا به او اعتباري بدهند.در اين حالت، اگر خريدار معسر شود،طلبكاران او (ثالث با حسن نيت) با حق تقدم مرتهن بر عين كالا مواجه مي شوند. به طور كلي در حقوق انگليس، اين حالت غير عادلانه تلقي شده است.عادلانه شدن اين حالت در صورتي ميسر است که خريدار به طريقي معامله ي خود را با فروشنده منتشر كرده باشد و ثالث با علم و اطلاع به زيان خود اقدام کند.علاوه بر اين، در حقوق انگليس قانون فروش كالا مصوب سالهاي 1878 و1882 مقرر داشته است، اين نوع قرارداد(فروش توأم با ترهين مبيع) بايد به صورت مكتوب منعقد شود كه موسوم به سند فروش2 است و برابر اين مقررات بايد ثبت گردد3.
مقررات قانون اخير نيز مشکل ساز است چون مستلزم انتشاراند و ممكن است براي قرض گيرندگان(خريداران نسيئه) مطلوب نباشد. در نتيجه تضميني كه در اين حالت(فروش توأم با ترهين مبيع) ايجاد مي شود (با عدم رعايت اين مقررات) باطل خواهد بود.4
نتيجه ي اين مشكلات منجر به جستجوي شكلي از بيع شد تا فروشنده را قادر سازد که تضميني نسبت به خودكالا را بدون اينكه مرتكب نقض قانون فروش كالا گردد، به دست آورد و علاوه بر اين حمايت در قبال خريداران ظاهري از خريدار اول را به او بدهد.قرارداد اجاره به شرط تمليك حاصل اين تلاش بود و با تصميم مجلس لردان در دو پرونده، در سال 1895 مورد تأييد قرار گرفت.در دعواي هلپي و متيو5 چنين رأي داده شد كه شخص متصرف كالا با قرارداد اجاره به شرط تمليك آنرا نخريده يا توافق به خريد آن ننموده است و اين به بدان معني است كه خريدار يا مستأجر كه در حال حاضر بهتر است با اين نام ناميده شود، نمي تواند كالا را به شخص ثالثي واگذار نمايد. در نتيجه تضمين مورد نظر فروشنده(مالك) به طور كامل مورد حمايت قرار گرفت.همچنين در دعواي مک انتاير و کراسلي بروس6 چنين رأي داده شد كه قرارداد اجاره به شرط تمليك، مشمول قانون اسناد فروش7 نيست. با پذيرفتن مباني حقوقي آراي مجلس لردان، طريق توسعه استفاده از قرارداد اجاره به شرط تمليك هموار شد و براي 40 سال آتي استفاده از اين قرارداد در همه ي زمينه هاي خريد كالا از سوي مصرف كنندگان گسترش يافت8.
با گذشت زمان كم كم قرارداد اجاره به شرط تمليك به عنوان شكلي از بيع توأم با تضمين، مورد استفاده قرار گرفت. به جاي قرض گرفتن و ترهين کالا به عنوان تضمين آن، مصرف كننده، يك قرارداد اجاره به شرط تمليك منعقد مي كرد. اين حالت، با وجود اين كه از نظر تأمين كننده ي مالي، تضمين دلخواهي را به وي مي داد، در عوض مشكلات زيادي هم به زيان مستأجرين ايجاد مي كرد به همين جهت مخالفتها با آن آغاز شد که در مبحث اشکالات، نتيجه ي اين مخالفتها و تحولات ناشي از آن در حقوق انگليس بررسي شده است.
اجاره به شرط تمليک از اوايل دهه 1950 تا اواسط دهه 1960 از رشد و گسترش قابل ملاحظه اى برخوردار نبوده، اما از اين تاريخ به بعد، دنيا شاهد رشد فزاينده و چشم گير آن بوده است. رشد اجاره به شرط تمليک در جهان به ميزانى است كه بخش عمده اى ازدارايى هاى سازمان ها و موسسات اقتصادى اعم از انتفاعى و غير انتفاعى، با بهره گيرى از روش هاى اجاره به شرط تمليک تامين مى گردد. گسترش اجاره به شرط تمليک، تمامى زمينه ها، از خريد لوازم و وسايل كوچك منزل تا تأمين مالى هواپيماهاى غول پيكر و كشتى هاى اقيانوس پيما و نيز سرمايه گذارى در تاسيسات شركت ها و كارخانجات توليدى و ماهواره هاى پيشرفته را دربر گرفته است. اين امر به خوبى گوياى اهميت اين صنعت در گستره مبادلات مالى و اقتصادى جهان امروز است9.
مبحث دوم-تاريخچه ي اجاره به شرط تمليک در ايران:
اولين هسته تشكيلاتى اجاره به شرط تملک يا ليزينگ در ايران با تأسيس دو شركت “”ليزينگ ايران” در سال 1354 و شركت ليزينگ صنعت ومعدن (با نام “آريا ليزينگ” كه متعاقباً در سال 1361 به شركت “پى خريد” و سپس در سال 1381 به “ليزينگ صنعت و معدن” تغيير نام يافت ) در سال1356 شکل گرفت كه به ترتيب تحت مديريت بانك هاى تجارت و صنعت و معدن فعاليت مى نمايند. فعاليت هر دو شركت به تبع مشاركت شركتي فرانسوي با اتكا بر دانش و مديريت و تجربه فرانسويان در ايران آغاز گرديد، اما به دليل عدم توسعه فرهنگ و زمينه ي اجاره به شرط تمليک دركشور و نيز تحولات ايجاد شده

Author: y7oozita

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *