پایان نامه ارشد درمورد عقد اجاره، حق تصرف، ضمن عقد

دانلود پایان نامه

در ساختار اقتصادى ناشى از پيروزى انقلاب، اين صنعت تا اوايل سال 1380 از رشد وتوسعه بسيار كندى برخوردار بوده است. در طول 28 سال سابقه ي فعاليت اجاره به شرط تمليک و از بدو تاسيس اولين هسته آن، تنها يك شركت، توسط بخش خصوصى در سال 1370 كه فعاليت عملى خود را در سال 1373 آغاز نموده، تاسيس گرديده است. از اوايل سال1380 تاكنون شركت هاى متعدد اجاره به شرط تمليک تاسيس شده و با فراهم‌شدن اوضاع اقتصادي و آشنايي مردم با اين صنعت، رشد كمّي و كيفي قابل توجهي داشته است.(ماهنامه ي اطاق بازرگاني صنايع و معادن،1386،ص2)
از عوامل موثر در توسعه فعاليت شركت‌هاي اجاره به شرط تمليک، استفاده از قراردادها و راهكارهايي است كه از يك طرف با مباني حقوق ايران و فقه اسلامي تطابق داشته و از طرف ديگر با نياز مشتريان و اوضاع اقتصادي آن‌ها متناسب باشد.
مبحث سوم- تعاريف مختلف اجاره به شرط تمليک
1- در حقوق آمريكا قرارداد اجاره- بيع10:عبارت است از توافق به شکل اجاره به قصد خريد که مطابق آن خريدار با تأديه ي اولين قسط متصرف کالا مي شود و پس از پرداخت آخرين قسط مالک آن مي گردد. اجاره ي اموالي که مالکيت کالا در پايان اجاره به مستأجر منتقل مي گردد به منزله ي بيع اقساطي محسوب مي شود.در اجاره ي (کالاهاي)سرمايه اي،مستأجر متعهد به پرداخت ماليات و ديگر هزينه هاي مربوط به کالا مي شود11.
در اين تعريف به حق تصرف اشاره شده است و به مالكيت منفعت نپرداخته اند. از طرفي اين كه مالكيت به چه صورت بدست مي آيد نيز مسكوت است.به عبارت ديگر حالات مختلفي كه ممكن است براي انتقال مالكيت مورد توافق قرار گيرد به طور مطلق رها شده است. لازم به ذكر است كه طرفين ممكن است اجاره را همراه با تعهد يك جانبه ي به بيع و منوط به پرداخت اقساط يا به صورت تعهد به فعل حقوقي از جانب فروشنده، منوط به پرداخت اقساط از سوي خريدار و يا به صورت شرط نتيجه ي معلق بر پرداخت اقساط يا به صورت اجاره ي توأم و همراه با تمليك، مقيد و معلق بر پرداخت اقساط منعقد نمايند.
در اين تعريف اولين پرداخت حق تصرف را ايجاد مي کند، پس ممکن است در قرارداد شرط شود حق تصرف کالا منوط به پرداخت اولين قسط يا مثلاً تعدادي از اقساط است.
2-قرارداد اجاره – خريد12 در حقوق انگليس قراردادي است که با (انعقاد)آن کالا به شخصي تحويل داده مي شود که او اقدام به پرداختهايي در زمانهاي معيني به روش اجاره مي نمايد،با (ايجاد)اختياري براي خريدار کالا، بعد از اين که اقساط اجاره(بطور کامل) پرداخته شود.کالا ممکن است در هر زماني قبل از اعمال اين خيار به مالک مسترد شود. علي رغم پرداخت مبلغ اقساط قراردادي تا زماني که اين اختيار اعمال نشود، توافقي نسبت به بيع کالا وجود ندارد.از اين رو قرارداد اجاره به شرط تمليک سه ويژگي دارد:1-موجد تضميني است که وفق آن اجاره کننده، کالايي را بدست مي آورد که در مالکيت مالک مي ماند.2-موجد اختياري به نفع اجاره کننده است که او را محق مي کند بعد از پرداخت اقساط معيني و معمولاً در قبال يک عوض اسمي براي خريد کالا(آنرا اعمال کند). و3- اگر اجاره کننده ،اختيار را اعمال کند،در اين صورت يک قرارداد بيع او را مالک کالايي که قبلاً در تصرف داشته است، خواهد نمود13.
در اين تعريف با عقد اجاره به شرط تمليک و پس از پرداخت تمام اقساط، خريدار اختياري بدست مي آورد كه حق اعمال يا صرف نظر كردن از آن را دارد و با اعمال آن حق، مالك مي شود. به بيان ديگر ظاهراً در اين تعريف عمل حقوقي تمليك از سوي مالك، به شرط پرداخت اقساط، محقق و الزام آورتلقي شده است و انتقال مالكيت بعد از پرداخت اقساط با اعمال حق تملك از سوي خريدار است وبا مفهوم اجاره ي همراه با وعده ي يكجانبه به بيع،منوط به پرداخت اقساط، انطباق دارد.با وجود اين، لازم به ذکر است در حقوق انگليس،نهايتاً با تحولات تقنيني دهه هاي اخير، امروزه احکام بيع اقساطي بر اجاره به شرط تمليک نيز حاکم است.
در حقوق انگليس،اجاره به شرط تمليك تا حد زيادي شبيه بيع شده است.در عمل، مقصود از عقد اجاره به شرط تمليك ،در نهايت، بيع كالا است14.
در حقوق انگليس،عقد بيع تعريف مشخصي دارد. حتي اگر توافق شود که مالكيت كالا تا زمان معيني- مثلا ًتا زماني كه همه ي اقساط پرداخت گردد- منتقل نشده و براي بايع حفظ شود نيز بيع محسوب مي گردد. از طرف ديگر اجاره به شرط تمليك اجاره دادن كالا با اختيار خريد آن است كه ممكن است اين اختيار اعمال شود يا نشود و فقط زماني كه اين اختيار اعمال شد، قرارداد بيع محقق مي گردد. اين دو قرارداد شباهتهايي دارند كه با لحاظ سه نكته روشن مي گردند.
الف-همانطور كه قبلاً گفته شد هدف از قرارداد اجاره به شرط تمليك تقريباً در نهايت بيع است.
ب- مبلغي كه مستأجر بايد بر اساس قرارداد بپردازد، در واقع بسيار زيادتر از مقداري است كه اگر به واقع مال را اجاره مي كرد ملزم به پرداخت مي بود.
ج- قيمتي كه براساس آن مستأجر اختيار خريد كالا را دارد، غالباً فقط اسمي است و در واقع در عمل، مبلغ واقعي (ثمن) نيست.15
از جهتي اغلب قراردادهاي اجاره به شرط تمليك از بيع کالا متمايز است. در اجاره به شرط تمليك و خصوصاً در معاملات ماشين آلات غالباً به جاي دو طرف، سه طرف قرارداد وجود دارد. چون بسياري از خرده فروشان علاقه اي ندارند كه خودشان به عنوان سرمايه گذار و تأمين كننده ي اعتبار مالي براي مصرف كنندگان باشند. در نتيجه معامله به شرط تمليك غالباً شامل اولاً: يك بيع است كه بر اساس آن يك خرده فروش، كالايي را به يك شركت سرمايه گذاري مي فروشد و ثانياً:يك قرارداد اجاره به شرط تمليك است كه وفق آن شركت سرمايه گذاري،كالارا براساس اجاره به شرط تمليك به خريدار واگذار مي نمايد.16
با وجود اين به جهت پاره اي ايرادات -که در بند 10 مبحث اشکالات به تفصيل بيان شده است-امروزه در حقوق انگليس قانون 1979 در ارتباط با بيع مشروط در مورد اجاره به شرط تمليك، اعمال مي گردد و مي توان گفت كه از جهات مختلف در حال حاضر تفاوت مهمي بين فروش اقساطي و قرارداد اجاره به شرط تمليك وجود ندارد.
3- برخي در تعريف اجاره به شرط تمليك گفته اند:قرارداد اجاره به شرط تمليك عبارت است از:” تهيه و واگذاري اموال منقول و غيرمنقول توسط موجر (مالک يا بانک) از طريق انعقاد قرارداد اجاره براي مدت معين، مشروط براينكه مستأجر در صورت عمل به شرايط مندرج در متن قرارداد، مالك اموال منقول يا غير منقول مورد اجاره در پايان مدت اجاره گردد17″.
در اين تعريف ظاهراً نظر به شرط تبعي نتيجه، معلق به انجام تعهدات قراردادي است. چون با عمل به شرايط عقد، مستأجر مالك اموال مي گردد و نياز به انجام عمل حقوقي يك يا دو جانبه نيست.
4- برخي از حقوق دانان عرب گفته اند :تأجير منتهي به تمليك اصطلاح معاصر است و سابقه اي در فقه ندارد. اين اصطلاح مركب از دو كلمه 1- تأجير و 2- تمليك است.
تمليك در لغت، ديگري را مالك شئي ساختن است . در اصطلاح از معني لغوي دور نيفتاده است.تمليك ممكن است نسبت به عين يا منفعت و به عوض يا بدون عوض باشد.
اجاره ي منتهي به تمليك مركب از دو كلمه است، تمليك منفعت از عين معلوم،در مدت معلوم و تبعاًتمليك عين است.تمليك منفعت اجاره است و تمليك عين به تبع آن مي تواند هر يك از عقود تمليكي از جمله بيع(هبه،صلح و….) باشد. اين اجاره منتهي به تمليك است18.
در پاسخ به سؤالي که بانک اسلامي از مجمع فقه اسلامي در خصوص اجاره به شرط تمليک نموده ، آمده است که: اين عقد همان عقد اجاره است که در ضمن آن شرط شده است که موجر بايد عين مستأجره را بعد از پرداخت تمام اقساط اجرت به مستأجر هبه نمايد19.
در اين تعريف تمليك به صورت شرط فعل حقوقي فرعي و تبعي ضمن عقد است و برابر آن موجر متعهد مي گردد با انجام تعهدات مستأجر مال را به او هبه يعني مجاناً تمليك نمايد. از اين ديدگاه لفظ تمليك در كنار اجاره ،با پرداخت اقساط مال الاجاره و اينكه احتمالاً تعهد ديگري بر عهده ي مستأجر نمي ماند، منصرف به هبه و تمليك مجاني است.
لازم به ذکر است که با فراهم شدن زمينه انتقال مالکيت، مستأجر مي تواند به عقودتمليکي متعدد مالک شود.به سخن ديگر تمليک منحصر به هبه نيست.در نتيحه، ممکن است بنا به نظر برخي تمليک با بيع يا صلح صورت گيرد.بنا بر اين ديدگاه،پرسش اين خواهد بود که آيا در اين حالات لازم است مثلاً صيغه بيع جاري شود و ثمني بر اساس ارزش مال در پايان مدت اجاره و با توجه به استهلاک وارد بر آن تعيين گردد. و خريدار علاوه بر پرداخت تمام اقساط اجاره بها، مبلغي بعنوان ثمن نيز تأديه کند تا مالک گردد؟ اين حالت يکي از حالات محتمل است و در عمل نيز گاهي مورد توافق قرار مي گيرد.
علاوه بر اين ممکن است که طرفين توافق نمايند که در پايان مدت اجاره و پرداخت تمام اقساط، موجر مال را به مستأجر بصورت مجاني هبه و تمليک کند .در اين حالت پرسش اين است که اگر توافق به هبه در پايان اجاره و پرداخت اقساط شود آيا اين تعهد الزام آور است . ظاهراً مي توان گفت شرط ضمن عقد لازم اجاره است و مي تواند به صورت شرط فعل يا شرط نتيجه معلق به پرداخت اقساط تلقي گردد.بنا به نظر مذکور، اين حالت نيز يکي از حالات محتمل است و در عمل نيز مبتلا به است و مجتمع فقه اسلامي، تأجير منتهي به تمليک را به اين معني حمل نموده است. يعني عبارات رايج و متداول را که با پرداخت اقساط، مستأجر ، مالک خواهد شد، به معني تمليک مجاني تلقي و آنرا هبه محسوب داشته است.
با وجود اين بايد توجه داشت، اين بيان در صورتي مطابق با واقع خواهد بود که در واقع عقد اجاره اي با مال الاجاره واقعي و عادلانه منعقد گردد و قصد موجر اين باشد که در پايان اجاره مال را مجاني به مستأجر خوش حساب و پايبند به تعهدات، هبه و تمليک کند. درحاليکه واقع امر غير از اين است.
در واقع مبلغ مال الاجاره بسيار بيشتر از مال الاجاره واقعي و عادلانه است و از همان ابتدا ثمن در اقساط مستتر و بخشي از ثمن در هريک از اقساط لحاظ مي گردد. از اين رو توصيف عقد اجاره به شرط تمليکهاي رايج در همه ي صور آن،صرفاً به اجاره و هبه، با واقع و قصد واقعي طرفين همواره وکاملاً منطبق نيست.
5- در حقوق مصر، برابر بند 4 ماده 430 ق.م. کليه ي احکام 3 بند قبلي(مربوط به بيع اقساطي معلق که در آن شرط شده است انتقال مالکيت موقوف به پرداخت کل ثمن باشد) به هر بيعي ولو اينکه متعاقدين آنرا اجاره ناميده باشند،تسري مي يابد20.
بنا بر اين، برخي از حقوقدانان مصري بحث اجاره به شرط تمليک را تحت عنوان “الايجار الساتر للبيع”آورده اند. از اين رو، اجاره به شرط تمليک ، عقد بيعى است كه پوشش اجاره دارد21. بنا بر اين نظر ،اجاره ي ساتر بيع با اجاره ي توأم با وعده ي بيع ماهيت متفاوت دارند.قانون مدني حالت اول را مشمول مقررات بيع اقساطي دانسته است. اما حالت دوم عقد اجاره اي است که در ضمن آن وعده ي يکجانبه به بيع از سوي موجر صورت گرفته است . و در خلال اجاره، هر زماني که مستأجر راغب باشد، مي تواند با پرداخت ثمن مال، در وضعيتي که هست،مالک مال گردد.ولي آنچه پيش از آن پرداخته است مال الاجاره بوده و تا وقوع بيع ، عقد في مابين، اجاره ي محض همراه با وعده ي يکجانبه به بيع است22.
به بيان ديگر، در حقوق مصر، با توجه به معاملاتي که در عمل انجام مي گيرد،اجاره به شرط تمليک تحت دو عنوان بيع ايجاري و اجاره توأم با وعده به بيع مطرح است.اين دو عقد، به نظر برخي23، اغلب اجاره محسوب مي شود تا بيع و تحليل آنها به دشواري صورت مي گيرد و انگيزه انعقاد اين عقود عبارت است از :
1- ايجاد نوعي تضمين از طريق حفظ مالکيت
2

Author: y7oozita

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *