پایان نامه ارشد درمورد عقد اجاره، حق تصرف، ضمن عقد

در ساختار اقتصادى ناشى از پیروزى انقلاب، این صنعت تا اوایل سال 1380 از رشد وتوسعه بسیار کندى برخوردار بوده است. در طول 28 سال سابقه ی فعالیت اجاره به شرط تملیک و از بدو تاسیس اولین هسته آن، تنها یک شرکت، توسط بخش خصوصى در سال 1370 که فعالیت عملى خود را در سال 1373 آغاز نموده، تاسیس گردیده است. از اوایل سال1380 تاکنون شرکت هاى متعدد اجاره به شرط تملیک تاسیس شده و با فراهم‌شدن اوضاع اقتصادی و آشنایی مردم با این صنعت، رشد کمّی و کیفی قابل توجهی داشته است.(ماهنامه ی اطاق بازرگانی صنایع و معادن،1386،ص2)
از عوامل موثر در توسعه فعالیت شرکت‌های اجاره به شرط تملیک، استفاده از قراردادها و راهکارهایی است که از یک طرف با مبانی حقوق ایران و فقه اسلامی تطابق داشته و از طرف دیگر با نیاز مشتریان و اوضاع اقتصادی آن‌ها متناسب باشد.
مبحث سوم- تعاریف مختلف اجاره به شرط تملیک
1- در حقوق آمریکا قرارداد اجاره- بیع10:عبارت است از توافق به شکل اجاره به قصد خرید که مطابق آن خریدار با تأدیه ی اولین قسط متصرف کالا می شود و پس از پرداخت آخرین قسط مالک آن می گردد. اجاره ی اموالی که مالکیت کالا در پایان اجاره به مستأجر منتقل می گردد به منزله ی بیع اقساطی محسوب می شود.در اجاره ی (کالاهای)سرمایه ای،مستأجر متعهد به پرداخت مالیات و دیگر هزینه های مربوط به کالا می شود11.
در این تعریف به حق تصرف اشاره شده است و به مالکیت منفعت نپرداخته اند. از طرفی این که مالکیت به چه صورت بدست می آید نیز مسکوت است.به عبارت دیگر حالات مختلفی که ممکن است برای انتقال مالکیت مورد توافق قرار گیرد به طور مطلق رها شده است. لازم به ذکر است که طرفین ممکن است اجاره را همراه با تعهد یک جانبه ی به بیع و منوط به پرداخت اقساط یا به صورت تعهد به فعل حقوقی از جانب فروشنده، منوط به پرداخت اقساط از سوی خریدار و یا به صورت شرط نتیجه ی معلق بر پرداخت اقساط یا به صورت اجاره ی توأم و همراه با تملیک، مقید و معلق بر پرداخت اقساط منعقد نمایند.
در این تعریف اولین پرداخت حق تصرف را ایجاد می کند، پس ممکن است در قرارداد شرط شود حق تصرف کالا منوط به پرداخت اولین قسط یا مثلاً تعدادی از اقساط است.
2-قرارداد اجاره – خرید12 در حقوق انگلیس قراردادی است که با (انعقاد)آن کالا به شخصی تحویل داده می شود که او اقدام به پرداختهایی در زمانهای معینی به روش اجاره می نماید،با (ایجاد)اختیاری برای خریدار کالا، بعد از این که اقساط اجاره(بطور کامل) پرداخته شود.کالا ممکن است در هر زمانی قبل از اعمال این خیار به مالک مسترد شود. علی رغم پرداخت مبلغ اقساط قراردادی تا زمانی که این اختیار اعمال نشود، توافقی نسبت به بیع کالا وجود ندارد.از این رو قرارداد اجاره به شرط تملیک سه ویژگی دارد:1-موجد تضمینی است که وفق آن اجاره کننده، کالایی را بدست می آورد که در مالکیت مالک می ماند.2-موجد اختیاری به نفع اجاره کننده است که او را محق می کند بعد از پرداخت اقساط معینی و معمولاً در قبال یک عوض اسمی برای خرید کالا(آنرا اعمال کند). و3- اگر اجاره کننده ،اختیار را اعمال کند،در این صورت یک قرارداد بیع او را مالک کالایی که قبلاً در تصرف داشته است، خواهد نمود13.
در این تعریف با عقد اجاره به شرط تملیک و پس از پرداخت تمام اقساط، خریدار اختیاری بدست می آورد که حق اعمال یا صرف نظر کردن از آن را دارد و با اعمال آن حق، مالک می شود. به بیان دیگر ظاهراً در این تعریف عمل حقوقی تملیک از سوی مالک، به شرط پرداخت اقساط، محقق و الزام آورتلقی شده است و انتقال مالکیت بعد از پرداخت اقساط با اعمال حق تملک از سوی خریدار است وبا مفهوم اجاره ی همراه با وعده ی یکجانبه به بیع،منوط به پرداخت اقساط، انطباق دارد.با وجود این، لازم به ذکر است در حقوق انگلیس،نهایتاً با تحولات تقنینی دهه های اخیر، امروزه احکام بیع اقساطی بر اجاره به شرط تملیک نیز حاکم است.
در حقوق انگلیس،اجاره به شرط تملیک تا حد زیادی شبیه بیع شده است.در عمل، مقصود از عقد اجاره به شرط تملیک ،در نهایت، بیع کالا است14.
در حقوق انگلیس،عقد بیع تعریف مشخصی دارد. حتی اگر توافق شود که مالکیت کالا تا زمان معینی- مثلا ًتا زمانی که همه ی اقساط پرداخت گردد- منتقل نشده و برای بایع حفظ شود نیز بیع محسوب می گردد. از طرف دیگر اجاره به شرط تملیک اجاره دادن کالا با اختیار خرید آن است که ممکن است این اختیار اعمال شود یا نشود و فقط زمانی که این اختیار اعمال شد، قرارداد بیع محقق می گردد. این دو قرارداد شباهتهایی دارند که با لحاظ سه نکته روشن می گردند.
الف-همانطور که قبلاً گفته شد هدف از قرارداد اجاره به شرط تملیک تقریباً در نهایت بیع است.
ب- مبلغی که مستأجر باید بر اساس قرارداد بپردازد، در واقع بسیار زیادتر از مقداری است که اگر به واقع مال را اجاره می کرد ملزم به پرداخت می بود.
ج- قیمتی که براساس آن مستأجر اختیار خرید کالا را دارد، غالباً فقط اسمی است و در واقع در عمل، مبلغ واقعی (ثمن) نیست.15
از جهتی اغلب قراردادهای اجاره به شرط تملیک از بیع کالا متمایز است. در اجاره به شرط تملیک و خصوصاً در معاملات ماشین آلات غالباً به جای دو طرف، سه طرف قرارداد وجود دارد. چون بسیاری از خرده فروشان علاقه ای ندارند که خودشان به عنوان سرمایه گذار و تأمین کننده ی اعتبار مالی برای مصرف کنندگان باشند. در نتیجه معامله به شرط تملیک غالباً شامل اولاً: یک بیع است که بر اساس آن یک خرده فروش، کالایی را به یک شرکت سرمایه گذاری می فروشد و ثانیاً:یک قرارداد اجاره به شرط تملیک است که وفق آن شرکت سرمایه گذاری،کالارا براساس اجاره به شرط تملیک به خریدار واگذار می نماید.16
با وجود این به جهت پاره ای ایرادات -که در بند 10 مبحث اشکالات به تفصیل بیان شده است-امروزه در حقوق انگلیس قانون 1979 در ارتباط با بیع مشروط در مورد اجاره به شرط تملیک، اعمال می گردد و می توان گفت که از جهات مختلف در حال حاضر تفاوت مهمی بین فروش اقساطی و قرارداد اجاره به شرط تملیک وجود ندارد.
3- برخی در تعریف اجاره به شرط تملیک گفته اند:قرارداد اجاره به شرط تملیک عبارت است از:” تهیه و واگذاری اموال منقول و غیرمنقول توسط موجر (مالک یا بانک) از طریق انعقاد قرارداد اجاره برای مدت معین، مشروط براینکه مستأجر در صورت عمل به شرایط مندرج در متن قرارداد، مالک اموال منقول یا غیر منقول مورد اجاره در پایان مدت اجاره گردد17″.
در این تعریف ظاهراً نظر به شرط تبعی نتیجه، معلق به انجام تعهدات قراردادی است. چون با عمل به شرایط عقد، مستأجر مالک اموال می گردد و نیاز به انجام عمل حقوقی یک یا دو جانبه نیست.
4- برخی از حقوق دانان عرب گفته اند :تأجیر منتهی به تملیک اصطلاح معاصر است و سابقه ای در فقه ندارد. این اصطلاح مرکب از دو کلمه 1- تأجیر و 2- تملیک است.
تملیک در لغت، دیگری را مالک شئی ساختن است . در اصطلاح از معنی لغوی دور نیفتاده است.تملیک ممکن است نسبت به عین یا منفعت و به عوض یا بدون عوض باشد.
اجاره ی منتهی به تملیک مرکب از دو کلمه است، تملیک منفعت از عین معلوم،در مدت معلوم و تبعاًتملیک عین است.تملیک منفعت اجاره است و تملیک عین به تبع آن می تواند هر یک از عقود تملیکی از جمله بیع(هبه،صلح و….) باشد. این اجاره منتهی به تملیک است18.
در پاسخ به سؤالی که بانک اسلامی از مجمع فقه اسلامی در خصوص اجاره به شرط تملیک نموده ، آمده است که: این عقد همان عقد اجاره است که در ضمن آن شرط شده است که موجر باید عین مستأجره را بعد از پرداخت تمام اقساط اجرت به مستأجر هبه نماید19.
در این تعریف تملیک به صورت شرط فعل حقوقی فرعی و تبعی ضمن عقد است و برابر آن موجر متعهد می گردد با انجام تعهدات مستأجر مال را به او هبه یعنی مجاناً تملیک نماید. از این دیدگاه لفظ تملیک در کنار اجاره ،با پرداخت اقساط مال الاجاره و اینکه احتمالاً تعهد دیگری بر عهده ی مستأجر نمی ماند، منصرف به هبه و تملیک مجانی است.
لازم به ذکر است که با فراهم شدن زمینه انتقال مالکیت، مستأجر می تواند به عقودتملیکی متعدد مالک شود.به سخن دیگر تملیک منحصر به هبه نیست.در نتیحه، ممکن است بنا به نظر برخی تملیک با بیع یا صلح صورت گیرد.بنا بر این دیدگاه،پرسش این خواهد بود که آیا در این حالات لازم است مثلاً صیغه بیع جاری شود و ثمنی بر اساس ارزش مال در پایان مدت اجاره و با توجه به استهلاک وارد بر آن تعیین گردد. و خریدار علاوه بر پرداخت تمام اقساط اجاره بها، مبلغی بعنوان ثمن نیز تأدیه کند تا مالک گردد؟ این حالت یکی از حالات محتمل است و در عمل نیز گاهی مورد توافق قرار می گیرد.
علاوه بر این ممکن است که طرفین توافق نمایند که در پایان مدت اجاره و پرداخت تمام اقساط، موجر مال را به مستأجر بصورت مجانی هبه و تملیک کند .در این حالت پرسش این است که اگر توافق به هبه در پایان اجاره و پرداخت اقساط شود آیا این تعهد الزام آور است . ظاهراً می توان گفت شرط ضمن عقد لازم اجاره است و می تواند به صورت شرط فعل یا شرط نتیجه معلق به پرداخت اقساط تلقی گردد.بنا به نظر مذکور، این حالت نیز یکی از حالات محتمل است و در عمل نیز مبتلا به است و مجتمع فقه اسلامی، تأجیر منتهی به تملیک را به این معنی حمل نموده است. یعنی عبارات رایج و متداول را که با پرداخت اقساط، مستأجر ، مالک خواهد شد، به معنی تملیک مجانی تلقی و آنرا هبه محسوب داشته است.
با وجود این باید توجه داشت، این بیان در صورتی مطابق با واقع خواهد بود که در واقع عقد اجاره ای با مال الاجاره واقعی و عادلانه منعقد گردد و قصد موجر این باشد که در پایان اجاره مال را مجانی به مستأجر خوش حساب و پایبند به تعهدات، هبه و تملیک کند. درحالیکه واقع امر غیر از این است.
در واقع مبلغ مال الاجاره بسیار بیشتر از مال الاجاره واقعی و عادلانه است و از همان ابتدا ثمن در اقساط مستتر و بخشی از ثمن در هریک از اقساط لحاظ می گردد. از این رو توصیف عقد اجاره به شرط تملیکهای رایج در همه ی صور آن،صرفاً به اجاره و هبه، با واقع و قصد واقعی طرفین همواره وکاملاً منطبق نیست.
5- در حقوق مصر، برابر بند 4 ماده 430 ق.م. کلیه ی احکام 3 بند قبلی(مربوط به بیع اقساطی معلق که در آن شرط شده است انتقال مالکیت موقوف به پرداخت کل ثمن باشد) به هر بیعی ولو اینکه متعاقدین آنرا اجاره نامیده باشند،تسری می یابد20.
بنا بر این، برخی از حقوقدانان مصری بحث اجاره به شرط تملیک را تحت عنوان “الایجار الساتر للبیع”آورده اند. از این رو، اجاره به شرط تملیک ، عقد بیعى است که پوشش اجاره دارد21. بنا بر این نظر ،اجاره ی ساتر بیع با اجاره ی توأم با وعده ی بیع ماهیت متفاوت دارند.قانون مدنی حالت اول را مشمول مقررات بیع اقساطی دانسته است. اما حالت دوم عقد اجاره ای است که در ضمن آن وعده ی یکجانبه به بیع از سوی موجر صورت گرفته است . و در خلال اجاره، هر زمانی که مستأجر راغب باشد، می تواند با پرداخت ثمن مال، در وضعیتی که هست،مالک مال گردد.ولی آنچه پیش از آن پرداخته است مال الاجاره بوده و تا وقوع بیع ، عقد فی مابین، اجاره ی محض همراه با وعده ی یکجانبه به بیع است22.
به بیان دیگر، در حقوق مصر، با توجه به معاملاتی که در عمل انجام می گیرد،اجاره به شرط تملیک تحت دو عنوان بیع ایجاری و اجاره توأم با وعده به بیع مطرح است.این دو عقد، به نظر برخی23، اغلب اجاره محسوب می شود تا بیع و تحلیل آنها به دشواری صورت می گیرد و انگیزه انعقاد این عقود عبارت است از :
1- ایجاد نوعی تضمین از طریق حفظ مالکیت
2

Author: y7oozita

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *