منابع تحقیق با موضوع عقد اجاره، قانون مدنی، فقهای امامیه

مستاجره دارد که این آثار نیز مانند همان است که در فصل دوم مطرح نمودیم.
فصل اول
کلیات
( تعاریف و مفاهیم)

فصل اول
کلیات ( تعاریف و مفاهیم)
این فصل، اختصاص به بیان کلیاتی راجع به عقد اجاره دارد و در برگیرنده تعاریف و مفاهیمی می باشد که دانستن آنها برای بیان بخشهای بعدی و بررسی موضوع اصلی این رساله ، ضروری به نظر می رسد و در قالب دو مبحث ارائه می گردد که در مبحث اول ، به بیان ماهیت و ویژگی های عقد اجاره پرداخته و در مبحث دوم ، موضوع عقد اجاره و شرایط آن را بررسی نماییم.
مبحث اول – ماهیت و ویژگی های عقد اجاره
تعیین ماهیت و ویژگی های هر عقدی برای استنتاج و استنباط آثار آن عقد و پیش بینی طرق عادلانه برای جبران تحمیلات ناروا در اثر فقدان آن آثاردارای اهمیت ویژه ای می باشد. از این لحاظ در این مبحث تحت دو گفتارمفهوم و تعریف اجاره و همچنین ویژگی های خاص آن عقد را مورد بررسی قرار می دهیم :
گفتاراول – مفهوم و تعریف اجاره
واژه « اجاره » مشتق از « اجر » و جمع « أجر » « اجور » است.1 ( اتوهن اجورهن) 2 اجاره در لغت اسم و به معنای مزد عمل یا کرایه اجیر ( اجرت) می باشد3. اما در اصطلاح در مفهوم « ایجار» به معنی کرایه دادن به کار برده می شود و همچنین در معانی زنهار دادن ، امان دادن ، رهانیدن مژده دادن ، پاداش دادن و از این قبیل آمده است4 .
از این جهت عقد اجاره ، از لحاظ نامگذاری ، با سایر عقود متفاوت است. زیرا هر عقدی به مصدر فعل و یا به اسم مصدر تعبیر می شود و اختلاف چندانی بین مضمون آن عقد با معنی لغوی عنوان آن وجود ندارد. اما اجاره در لغت به معنی کرایه و در اصطلاح به معنی کرایه دادن می باشد5 .
در تعریف اجاره گفته شده : اجاره ، عبارت است از تملیک منفعت به عوض معلوم6 ، از این تعریف به خوبی روشن می شود که اجاره نیز ماند بیع عقدی معوض و تملیکی می باشد. با این تفاوت که موضوع عقد بیع ، عین مال است اما در اجاره منافع عین به مستاجر تملیک می شود. بعبارت دیگر ، اجاره در حقیقت تسلیط در عین برای انتفاع از آن در مقابل عوض می باشد.
منفعت و عوض در اجاره ، بعنوان موضوع اصلی این عقد ، باید معلوم و معین باشند. پس اجاره عقدی برای تملیک منفعت معلوم در مقابل عوض معلوم است. همچنین اجاره عقدی موقت بوده و منافع به طور دائم تملیک نمی شوند و توجه به این وصف نیز در تعریف عقد اجاره ضروری است ، زیرا وصف دائمی بودن یکی از اوصاف بارز حق مالکت می باشد و اگر در تعریف اجاره به موقت بودن آن اشاره نشود ، این تصور به ذهن می رسد که منافع برای همیشه به مستاجر تملیک می گردند7.
قانون مدنی ما در ماده 466 در تعریف اجاره می گوید : اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. .
این تعریف فاقد اوصاف معوض و موقت بودن عقد اجاره که در شناسایی مفهوم آن موثر هستند. بوده و از این جهت قابل ایراد به نظر می رسد. البته با مراجعه به تعاریفی که در قانون از سایر عقود بعمل آمده است و مشخص می گردد که استفاده از چنین شیوه ای در تعریف اختصاص به عقد اجاره ندارد ، بلکه به طور کلی در تعریف از معاملات قانون گذار فکر بارز ترین اوصاف و نتایج هر عقد بوده تا مراجعه کننده بتواند بدین وسیله از اوصاف و نتایج به مفهوم حقیقی آن عقد پی ببرد و ارائه تعریفی جامع و مانع مورد نظر نبوده است. علاوه براین در مورد عقد اجاره در مواد 468 و 490 و 514 ق.م سایر اوصاف عقد مزبور ، یعنی معوض بودن و موقت بودن نیز مورد توجه قرار گرفته و نقص موجود در ماده466 جبران شده است. با این وجود عده ای از حقوقدانان برای رفع این نقص سعی در ارائه تعریفی که در برگیرنده تمام اوصاف عقد اجاره باشد. نموده و آنرا به صورت های زیر تعریف نموده اند.
اجاره : عقدی است که بموجب آن احد طرفین ، منافع عین مستاجره را در مقابل عوض معلوم و برای مدت معینی به طرف دیگر تملیک می کند 8.
اجاره عقدی است که ثمره آن نقل منافع است به عوض معلوم با بقاء اصل ملک به حالت اول و یا اینکه اجاره عقدی است که تشریع شده برای این ثمره .
اجاره عقدی است که بموجب آن مستاجر در برابر مالی که به موجر می پردازد برای مدت معین مالک منافع عین مستاجره می شود9.
از این تعاریف ، مفهوم ، اوصاف و ویژگی های خاص عقد اجاره در حقوق ما ، به خوبی نمایان می شود. اما در حقوق مصر بنابر تعریف مندرج در ماده (362/455) قانون مدنی از عقد اجاره ، مفهوم این عقد تا حدودی با آنچه که در حقوق ما پذیرفته شده است. متفاوت می باشد. این ماده در تعریف عقد اجاره مقرر نموده ، اجاره عقدیست که بموجب آن موجر متعهد به انتفاع مستاجر از منافع شی مورد اجاره در مدت معین و در برابر اجرت معینی است. وفق این تعریف ، موجر در برابر مستاجر انتفاع وی از منافع عین مستاجره را تعهد می نماید. در نتیجه در حقوق مصر ، برخلاف حقوق ما ، اجاره عقدی عهدی می باشد. نه تملیکی ، که بموجب آن موجر تعهداتی را در مقابل مستاجر بعهده می گیرد و مقصود از این تعهدات اساسا ، ایجاد امکان انتفاع مستاجر از عین مستاجره و خودداری از هر عملی است که با انتفاع وی مغایرت داشته باشد.10
موجر انتفاع مستاجر از مورد اجاره را تنها در مدت معینی تعهد می نماید و این تعهد نیز بلاعوض نموده بلکه در مقابل مستاجر نیز باید اجاره بهایی که در عقد معین شده است را به موجر بپردازد. این در حقوق مصر نیز همانند حقوق ما اجاره های معوض و موقت می باشد و قانونگذار مصری به صراحت درتعریف عقداجاره به این موارداشاره ن
موده است.

گفتار دوم – ویژگی های عقد اجاره
عقد اجاره دارای ویژگی هایی است که آن را در سایر عقود متمایز می سازد و از آنجاییکه ما در این رساله به یکی از عوامل فسخ اجاره خواهیم پرداخت ، در ابتدا شناخت ویژگی های خاص عقد اجاره که حق فسخ ، زیر مجموعه و نتیجه آن ها می باشد. ضروری و مهم به نظر می رسد. این ویژگی ها عبارتند از : لازم بودن اجاره ، تملیکی ، معوض وموقت بودن اجاره ، که در این بحث تحت دو گفتار به بررسی آنها خواهیم پرداخت :
الف– لازم بودن عقد اجاره :
در مورد لزوم عقد اجاره ادعای اجماع شده 11و این امر هم در حقوق ما و هم در حقوق مصر پذیرفته شده است12.
مقصود از عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله ، حق فسخ امر را نداشته باشند مگر در مورد معینه و اصل براین است که عقودی که طبق قانون واقع شده اند، بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع هستند. مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا بعلت قانونی فسخ شوند.
لزوم عقد اجاره اقتضا می نماید که اولا ، فروش عین مستاجره پس از وقوع عقد اجاره ، خللی به آن وارد نسازد ، زیرا موضوع اجاره ، منافع عین بوده و موضوع بیع ، عین مال می باشد و فروش عین نمی تواند عقد لازمی که بیش از آن نسبت به منافع به عمل آمده است را منحل نماید13. ماده 498 ق.م در این مورد مقرر می دارد : اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود. اجاره به حال خود باقی است. مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقض را برای خود شرط کرده باشد.
باقی ماندن اجاره در صورت انتقال عین مستاجره به دیگری بدین معنی است که پس از اجاره ، آنچه برای مالک باقی می ماند و مورد انتقال قرار می گیرد. عین مسلوب المنفعه است. زیرا منافع هم دست در اثر عقد لازم اجاره به مستاجر تملیک می شود و موجر در این زمینه چیزی نداردکه به دیگران انتقال دهد14. درنتیجه اگر مشتری نسبت به عقد اجاره مزبور ، جاهل باشد
می تواند آنرا براساس خیار عیب فسخ نماید. زیرا بنای عقد بر تسلیم و انتفاع از مبیع است و نقص در منفعت آن عیب محسوب می شود15.
ثانیا ، عذر مستاجر نیز باعث بطلان عقد اجاره نیست ، اگر چه به حدی برسد که انتفاع وی از عین غیر ممکن شود ، زیرا عین دارای صلاحیت کامل برای انتفاع است و لزوم عقد استصحاب می شود. اما اگر عذر عمومی باشد ، مانند اینکه اتومبیلی را برای گذشتن از جاده ای اجاره کرده باشند و آن جاده مسدود شود. در اینجا بعضی گفته اند عقد خود به خود منفسخ می شود و نیازی به فسخ طرفین ندارد و برخی دیگر معتقد هستند اگر غیر ممکن شدن استیفا از منفعت مورد نظر به منزله تلف عین باشد عقد منفسخ میشود. در غیر این صورت هر یک از طرفین اختیار فسخ معامله را دارند16.
ثانیا ، لزوم اجاره اقتضا می نماید که عقد بواسطه فوت باطل نشود ، خواه فوت موجر باشد و خواه فوت مستاجر ، فقها امامیه در این موارد معتقد هستند که اجاره نیز مانند بیع عقدی لازم و معوض است و در نتیجه بافوت یکی از طرفین عقد و یا هر دوی آنها ، باطل نمیشود17. مگر در دو مورد : اول در زمانی که عین مستاجره موقوفه و وقف بر موجر ، اولاد و نوادگان وی باشد18. در این صورت اگر موجر آن را برای مدتی اجاره دهد و قبل از انقضای آن مدت فوت نماید. اجاره باطل می شود. زیرا با فوت وی ، حق تصرف در عین مستاجره به دیگری منتقل می شود و دوم : در موردیکه بر مستاجر شرط شده باشد که شخصا استیفا منفعت نماید. به فوت وی اجاره باطل
می شود19.
این امر به صراحت در قانون مدنی ما نیز پذیرفته شده است و در ماده 497 مقرر شده : عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ، ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است ، اجاره به فوت موجر ، باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.
ب– تملیکی ، معوض و موقت بودن اجاره
همانطوری که در تعریف عقد اجاره بیان گردید ، اجاره در حقوق ما عبارت از تملیک منافع در مقابل عوض معلوم در مدت معین می باشد. پس از ویژگی های عقد اجاره این است که اولا عقدی تملیکی می باشد ، نه عهدی. فقهای امامیه بدین امر تصریح کرده و بویژه یادآور شده اند که در اثر عقد اجاره ، مستاجر مالک منافع تمام مدت می شود و به همین مناسبت نیز پس از تسلیم عین مستاجره وی باید تمام اجاره بهاء را به نقد بپردازد20. البته باید دانست که با توجه به ماهیت عقد اجاره که عقدی مستمر بوده و منافع در طول زمان حاصل می شوند ، تملیک منافع آینده در زمان انعقاد قرارداد ، متزلزل می باشد. و به همین دلیل همانگونه که در فصلسوم خواهیم دید اگر منبع تراوش این منافع قبل از رسیدن زمان حصول آن معیوب شده و یا ساقط گردد به نحویکه موثر در منافع بوده و موجب تلف آنها شود گفته می شود که اصلا از اینها مالکیت این منافع تلف شده منتقل نشده بوده است.
اما در حقوق مصر ، برخلاف حقوق ما ، اجاره عقدی عهدی است و منافع به مستاجر تملیک نمی شوند ، بلکه وفق ماده (362/455) قانون مدنی مصر ، موجر در اثر عقد اجاره متعهد به انتفاع مستاجر از منافع عین مستاجره می گردد.
همچنین اجاره عقدی معوض است و وجود عوض در آن از عناصر اصلی عقد بوده که عدم تعیین آن با توافق درباره عدم وجود آن ، موجب بطلان عقد می شود و اگر معلوم شود که موجر می خواسته منافع را مجانا به مستاجر تملیک نماید ، این قرار داد تابع مقررات عقد هبه می شود ، زیرا به گونه ای که در تعریف اجاره دانستیم ، اجاره عقدیست که ثمره آن نقل منافع به عوض معلوم می باشند.
ویژگی مهم دیگر عقد اجاره نیز
علاوه بر دو ویژگی مذکور ، موقت بودن آن است ، به این معنی که تملیک منافع باید در مدت معین انجام شود. در غیر این صورت اجاره باطل میگردد21. علت اساسی این امر این است که موضوع اصلی عقد اجاره ، منافع معین می باشد و این ماده در طول زمان استمرار دارند.لذا یکی از راه های تعیین آنها بعنوان موضوع مورد معامله تعیین مدت است ،چرا که در غیر این صورت مورد معامله مبهم بوده موجب بطلان عقد می شود22. به همین جهت است که در پاره ای موارد که می توان منفعت را به وسایل دیگر معلوم ساخت ، تعیین مدت ضرورتی ندارد مانند تعیین منفعت یا تعیین مسافت و یا محلی که مسافر یا کالا به آنجا حمل شوند23.

مبحث دوم – موضوع عقد اجاره و شرایط آن :
پس از بیان ماهیت و ویژگی های اجاره در مبحث اول ، در این مبحث قصد داریم به بررسی موضوع عقد اجاره و شرایط آن بعنوان یکی از ارکا

Author: mitra4--javid

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *